临近年终岁末，这两天，不断有市民纷纷打进本报热线65353000反映，他们所在的小区物业费纷纷涨价或正在酝酿调价。记者走访调查发现，目前各个小区执行的物业费都有0.2元/月·平方米到0.6元/月·平方米不等的涨幅，有的甚至突破了政府指导价1.38元/月·平方米的上限。那么，物管费调价方案是否应当征询民意？物管费的开支是否应该晒一晒账本？什么样的小区该收什么标准的物管费？本报做了一番调查。
老小区：白马小区物业费近20年没变
白马小区自1992年开建以来，已经整整度过了21年。在57岁的老业主赵建国记忆中，似乎从入住该小区起，0.21元/月·平方米的物业管理费就没变过。可是自今年9月以来，昆明市西房物业管理有限公司却在小区大门口贴出告示，通知业主从2014年起物业费将上调为0.45元或0.36元/月·平方米，希望得到大家的理解和支持。
“我们小区的房子都差不多大，基本在70-90平方米左右，一年所交的物业费不会超过250块，还不是新小区的零头。”赵建国说，相比现在的新小区，在服务、环境等方面，白马小区明显处于下风，不过住在这里的人基本都熟识，很有人情味儿。
多年来，物管方也做过多方努力，曾经隐患颇多的开放式小区，如今基本都化整为零，变成了一个个小庭院，为此物管公司还专门为每个庭院增设了门房人员，负责所属庭院的卫生、收费、进出人员的管理等工作，业主们的生活更为方便了，但是苦于小区先天不足、条件有限，各类配套设施还不完善。这或许是物业费迟迟未涨的原因。
对于此次涨价，老赵说包括他在内的很多老业主早有心理准备，只是很多业主年迈多病，且经济来源有限，希望物管公司能够以0.36元/月·平方米的最低标准收取，今后在利用上更加公开透明。
物管方一郭姓负责人则表示，近几年，由于物价上涨，小区公用设施日益老化，在没有维修基金及大修基金的情况下，如果没有集团公司每年给予一定的补助，按0.21元/月·平方米收取的物业管理费，早已无力维持小区的正常运转。现在，车辆占地使用费也无法弥补综合管理费的不足，公司处于连年亏损状态。
新小区：湖畔之梦物管费涨幅超5成
“电梯房中间层的物业费是0.98元/月·平方米，这是2003年定下的标准，我们10年没有涨过物业费。”昨日，湖畔之梦小区物管方昆明城建物业服务有限公司相关负责人说，从今年5月份起，该小区的物业费已经实行了新标准，目前电梯房中间层的物业费为1.5元/月·平方米。
此番湖畔之梦物业费的上涨，有很多居民表示可以理解接受，但也有不少业主认为物管方应该晒一晒他们所缴纳的物业费去向，比如小区内的会所租给商户经营，那么所得的租金去向也应该让业主们知道。
在湖畔之梦小区一处休闲广场上，业主黄女士正带着小孩在小区内散步。“现在各种物价都比以前贵了，只要各种配套措施能够跟得上，物业费适当上涨些是能接受的。”黄女士说。
据物管方提供的一份资料显示，该小区的物业费标准为：小高层中间层1.5元/月·平方米，其余楼层按层数高低价格上下浮动。而非电梯房物管费标准则为1.25元/月·平方米，相比此前的收费标准0.98元/月·平方米，最高涨幅已经超过了5成。
对于上涨原因，物管方称，管理成本逐年上涨，尤其是人力成本，如果还按10年前的标准收物管费，物业公司将难以维持正常运转。
佳湖新城：物管一年亏18万正酝酿涨价
调查发现，在这波“涨价潮”中，除了前期已经上涨的小区外，还有不少小区正在酝酿上涨物业费。
无独有偶，南市区佳湖新城小区物管方昆明中林物业管理有限公司工作人员证实，该小区打算到明年对物业费提价。该工作人员说，目前物管方正在做入户调查，近期将结合业主们的意见和建议，对物业费标准做出调整，物管费至少要提高到1.65元/月·平方米才能保证物业公司减少亏损，否则将影响到物业服务质量和水平。
“现在实行的收费标准是按2006年的物价定的，但是物价和人工成本逐年上涨，仅保安的工资也从2006年的800元/月，涨到了1400元/月，还要包食宿,并且面临招人难、流动性大的问题。” 其工作人员说，伴随着小区使用年限的增加，公共设施设备维护成本也大幅增加，还存在公共照明线路老化、绿化管网漏水、门禁系统和道闸设施亟待检修更换的窘况，就目前收取物业费的投入，远远不能满足维护和更新改造的需要。
中林物业给出的年度账本显示，仅佳湖小区2011年度就亏损18万余元，随着物价的持续上扬、人工成本的继续增加，2012年、2013年面临的亏损额将继续加大
对于此番酝酿涨价，物管方认为，根据《昆发改价格[2011]1129号》等相关规定及市场行情适度上调物业费已是大势所趋，是该小区物管服务日趋完善，为业主提供优质服务的必备条件，同时提出了三个建议价位，分别是1.6元/月·平方米、1.65元/月·平方米、1.7元/月·平方米。
对此，在随机采访的多位业主中，有一半左右的业主表示能够接受，但同时也有多名业主表示1.3元/月·平方米的物业费已经算贵的了，现在每平方米至少还要再涨3毛钱，他们难以接受。
业主王女士说，目前小区业主都不清楚物业费是怎么花的？每年的账目公开都不是很详细、很透明，这也是部分业主难以接受物业费涨价的原因。
市场调查
普通住宅物管费突破1.38元上限
一方面，收缴物业管理费让物管人员伤透脑筋，发通知、断电断水上门催缴，都交不了；另一方面，昆明的物业收费则让大多数人雾里看花，看不明白。有的物管说涨价就涨价，没有等业主反应过来，价格已经攀上了一个新的台阶。
记者在调查多个小区中发现，昆明的小区一般价格约在四五毛钱左右，电梯房一般在1.3元左右，大多是这个标准。
当然，好的小区则相互赛着一家比一家收得还要高，价格在0.5元至1.3元的居多。别墅区，哪怕是没有电梯，费用少则1.2元左右，高的有1.45元、1.6元的不在话下。
事实上，自2012年4月1日起，昆明市普通住宅物业服务收费标准为从0.45元/月·平方米到1.38元/月·平方米不等，有效期是两年，目前许多小区都已经突破了这个数字的上限。
据昆明市物业管理行业协会相关人员介绍，物业服务收费实行政府指导价的住宅（不含别墅），物业服务包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护5类，每类物业服务收费分为5个等级。合计每月最高收费为1.38元/月·平方米，最低为0.45元/月·平方米。以100平方米住宅面积算，一级收费标准的物业服务收费为1.38元/月·平方米，每年的物业服务费为1656元。此外，通知对住宅物业的装修保证金也设了上限，最高2000元的装修保证金无疑也给物业上了一个“紧箍咒”。
物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级确定。据介绍，业主可以对物业管理的价格提出合理要求，同时，可以按照大多数业主的意愿选择物管，选择合理的价格，具体收费标准由业主大会与物业服务企业按服务成本协商确定，并报物业服务项目所在地价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案，并向业主公布。
在明确5类收费标准的同时，通知还规定业主委员会有权根据业主大会的委托与物业服务企业按照服务的项目内容、服务质量，重新约定物业服务收费。此外，房屋竣工交付使用实行出入证（含IC卡等）管理服务的，应由开发建设单位按每户4张卡的数量无偿提供给业主；出入证（含IC卡）需要增加或者出现遗失、损坏需补办的，可按证（含IC卡）工本费收取。
值得注意的是，《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》有效期为两年，到2014年4月1日到期，将根据实施情况重新修订发布，怪不得昆明各大小区物业收费频频调整。
收费标准
可采用“成本加民意”双重定价方式
那么，昆明各大小区，究竟该收多少物业费呢？要不要引入第三方评估机构，对物业公司进行全方位地评估后，再确定小区物业费标准？对此，昆明市物业管理行业协会副会长张勤认为，引入第三方评估不可行，第三方对物管和业主都不了解，不好去评估。
而云南俊发物业二公司总经理芮昌荣也认为：“第三方未必公平，也很可能因为种种原因而有失偏颇。”
那么如何避免小区物业费的纠纷呢？张勤表示，如今物价上涨是事实，物业公司在人工成本、材料成本等方面都面临着巨大的压力。物业公司在上调物业费方面，要给广大业主一个明确的成本计算，把账单一一晒出来，不能说提价就提价。
“如果每家物业公司都像你说的这么做，那么我们肯定会支持物业上调物业费。”曙光小区东区业主马先生说。
同样，在昆明，俊发物业、银海物业均采用“成本”和“业主意见”双重定价方式。
“我们前一次涨价也是考虑了成本后，在征得绝大部分业主同意的情况下才涨的。”芮昌荣说，目前物价上涨，物业公司管理成本也随之上升，涨价势在必行，但我们还是要征得业主的同意。
物管协会
物管从业人员工资偏低
在几家物管公司的回应中，上涨原因无外乎当前的收费标准难以维系物管方的正常运转。事实果真如此吗？对此，昆明市物业管理行业协会副秘书长李进发表示认同。
李进发说，目前昆明注册在列的物业管理公司有600余家，负责主城区内2000多个上规模（500户以上）的小区日常物业管理服务工作，但是真正盈利的并不多。在该协会的调查中发现，亏损的物业公司占到了近六成。
谈及原因，李进发说，昆明市物业收费平均收费率约在75%，好的新建住宅收费率在95%，差的10%都不到。目前昆明的物业服务费标准，虽执行的是政府指导价，但与周边城市成都、南宁相比是偏低的，昆明市绝大部分1994年以前的小区，还沿用着1991、1992年，甚至更早的收费标准。物业服务水平整体不高，从业人员工资偏低、流失率大是普遍情况。
“不过上调价格的流程应该合法，不能由物业公司说了算。”李进发认为，虽然物业费上涨情有可原，但是物业费涨价，物管公司一厢情愿是没有用的，必须经过业主投票，而且要达到50%以上业主同意才能通过。
律师说法
物业服务质价不符可申请调减费用
“业主们交了物业费，得到的却是质价不相符的服务，自然就不愿意交物业费了。”馨安苑小区的一位业主说，小区里很多业主因不满物业的服务，拒交物业费，直到小区200多户业主收到物业公司的律师函后，才知道拖欠物业费的后果很严重。
“我们给小区部分业主发律师函，也是被迫无奈。公司通过走访，发现小区里很多业主把与物业费无关的事情，全部转嫁给了物业公司。”昆明天昊物业服务有限公司副总经理包明勇说，部分业主对物业费的认识不理性，把房屋质量问题、开发商遗留下来的问题全部抛给物业，这是不对的。房屋质量问题，动用的是房屋维修基金，不是物业费。
对此，云南大韬律师事务所副主任黄建军律师表示，小区业主所交的物业费是用于改善小区公共设备及保养所必需的资金。这笔费用是全体业主凑起来的，物业公司在接手管理小区时，都要与业主签订相应的公约或合同，要求业主应按时交物业费。从《物业管理条例》来看，业主不交物业费，违反了规定，业主没有尽到相应的义务，给小区公共设备的管理、保养带来了阻力。从法律角度来看，这是一种违反《合同法》或公约的行为，物业公司依法追收物业费，受到法律的保护。
黄建军还表示，如果业主觉得小区物业的服务质价不相符，业主可以根据双方签订的服务合同条款拍照取证。比如合同规定小区公共区域卫生要达到一个什么样的标准，可以先拍照取证，然后依据相应规定，与物业协商减免一定的费用。
