任行情涨跌,房地产业的任何一点风吹草动总是能聚焦起绝大多数人的目光。特别是从去年11月以来,房地产市场更显波诡云谲。10月16日上午,“云岭经济暨企业领袖高峰论坛”第十讲在云南大学科学馆二楼报告厅开讲,北京大学风险投资研究所研究员、央视财经评论员马光远博士以“新一轮地产调控指向何方?”为题,梳理房地产调控新政前后、解析调控过程中的利益博弈和风险,剖析新政的新层次原因,并对目前市场热议的房产税、限购令等政策措施进行深入分析。
“云岭经济暨企业领袖高峰论坛”是本报发起的公益性讲座,论坛2010年度由红塔烟草(集团)有限责任公司独家冠名,主办单位为云南省企业联合会/云南省企业家协会、云南出版集团有限责任公司、中国改革研究院昆明分院和云南省民营企业家协会,承办单位为云南信息报社、云南大学工商管理与旅游管理学院、云南省企业家协会职业经理人联谊会和云南省市场学会。
“在中国,房地产已不单纯是个经济层面的问题,房产、房价、买房等关键词渗透在我们生活的方方面面。 ‘9.29新政’启动了新一轮房地产调控,面对新政,我们该如何认识?事情会向何方向发展?”师从成思危先生的经济学博士、央视财经评论员马光远10月16日在论坛开始就抛出演讲主题,而他认为一但了解清楚了目前房地产政策调控目的何在、市场供需情况如何、又有哪些风险相伴等问题后,一个处于多重关系博弈下的房地产市场走向将显得清晰。
1、评新政
政策很严厉但执行不到位
“4.17新政”没有执行到位,如果措施执行到位,房地产市场不应该仍停留在目前“量跌价涨”的行情上。
一般来说,每一轮房地产调控启动后,市场上随即会出现一定的观望情绪,那些对房地产调控新政持乐观预期的购房者,也由积极购房转向观望,期待房价能够有所回落。之后,房地产市场陷入开发商与购房者、政府与开发商等多重利益的博弈中。最后,僵持的结果往往是,购房者扛不住了,被新政抑制出现短暂缓涨或停滞的房价,最终都会走出一波反弹行情。
本轮“9.29新政”调控后,目前市场上的博弈现象已经出现,房地产市场未来是不是也会重复以往的循环呢?
马光远介绍,自去年12月,中央打出以“营业税2变5”等为主要内容的第一拳房地产调控,今年“4.17新政”(又称新“国十条”)又启动第二轮房地产调控,再到“9.29新政”(又称新“国五条”或“五项措施”),中央已经相继启动三轮房地产调控。但由于新政执行相对温和,前两次调控的市场效果无法让对新政有较大预期的购房者满意。
从目前市场反应看,两轮新政调控后,房价依旧未出现购房者预期中的大幅调整现象。
“‘4.17新政’号称‘史上最严’,其语调严厉程度前所未有,中央的态度非常严厉,这表明政策调控在以往‘温和’的基础上出现了大转变。‘9.29新政’中首付30%要求等措施,更是对以往严厉政策的层层加码。”马光远表示,中国从来就不缺政策,缺的是执行力。如果此前出台的系列调控措施能够全部执行到位,目前房地产市场不可能呈现持续的高企态势。与此同时,经济形势的变化也为后续房地产市场的发展埋下了很多不确定性。一季度我国GDP同比增长11.9%,二季度GDP增速下滑,同比增长率为10.3%,这让部分人士担心中国经济“二次探底”或增速下降,在地产调控的执行中也就显得犹豫。
对此,马光远提出了几点看法:相关部门不宜过分拔高GDP的增长意义;中央调控措施要有连续性;中国经济“二次探底”的可能性为“0”;如果不能坚持“4.17新政”“9.29新政”内容,市场信心将受到较大打击。
2、说房价
房价有30%左右下调空间
市场上的僵持局面,事实上已有局部突破。目前北京城区房价降幅在15%左右。房价如果能实现30%的下滑,能够起到很大的安抚民心的作用。
针对目前房地产市场上呈现的僵持态势,马光远表示,事实上,局部城市房价的量价齐跌情况已经显现。据他考察,目前北京已经能够看到房价下降的一些苗头。新政后,北京城区楼盘房价普遍下跌了10%左右,再把一些商家给予的优惠幅度加进去,降幅在15%左右。北京的房价已经显现微调。
在马光远看来,房价至少还有30%左右的下调空间,“3月份的时候,我预测会有30%的跌幅,因为2009年涨得太快了,很多地方涨了不止一倍。当年3月,北京亚运村很多楼盘售价是12000元/平方米左右,到今年3月份,价格涨到35000元/平方米左右,这个不只是1.5倍的概念,由此来看降30%并不是难事。即使降30%,也高于去年年初的水平。”马光远所说的30%,还考虑到银行首付和金融风险等问题。
“但从现在看,还没达到30%的降幅。”马光远表示,房价如果能实现30%的下滑,才能起到安抚民心的作用。
3、谈趋势
楼市能置身经济规律之外吗?
“9.29新政”之后调控决心开始明确。如果新政真的能把房价压一压,未来房地产市场还是会向下走的。
“从政策的针对性看,9.29新政对遏制房价是好政策,比如限购令、政策执行力以及未来可能出台的房产税。对此,我会打80分。”马光远表示,从“9.29新政”内容可见,政府调控房地产市场的决心非常明确,楼市“金九银十”肯定不会出现,未来房地产市场走势将更明朗。未来房地产市场,第一是对政策本身要有正确的评估,不能期望太高,也不能太绝望。政府的初衷好,决心也有,政策本身能起到一定的降温作用。但是能不能达到效果,除了政策之外,还要从人的角度来看,还要看是否缺执行力,是否动真格。目前看是有动真格的决心,而且地产市场整个下行的趋势已经开始凸显。
但在房地产市场上,很多人看到的是“房价只涨不跌”的预期,购房热情异常之高。房价未来是涨还是降?一直以来,支撑房价上涨的因素和导致下跌的因素博弈都很激烈。马光远认为,目前市场上多重因素的博弈非常激烈,唯一能够判断的是如果房价还继续疯长,就很危险了。
2007年,股市上涨到6100点,然后开始下跌,跌到4000点的时候,有人认为可以抄底了,买进,结果跌到1600点。在马光远看来,不管是股市还是楼市,都受经济规律约束。从短期来看,走势比较明朗,有下调的空间,中期,要看政策的引导和控制,远期来看,降价的可能是确定无疑的。每年年底到春节前后都是房价的最低点,如果买房,有购房需求的可以在那个时候看看是否有机会。
“未来房地产市场走势还需要拭目以待。我们已经很多次希望落空了,不妨再落空一次,说不定会有转折点。”马光远表示。
总体来说,房地产调控政策本身还不明确。马光远表示,“限购令”持续时间可能不长,不应该对“限购令”的作用有太多期待;可能出台的房产税本质上难以调控房价高低,它是实现地方税制转型的一个方式,将增加地方税收,并可能对所有人征收;全国土地供应不是没有,而是没完成供应,土地市场的缺口并不大;目前市场供应也是比较充足的。
在本周五本报《黄金楼市》中将有更多马光远先生本次讲座内容的报道,欢迎读者关注。本报记者刘欢贾娜
■精彩观点
限购房产不如限年龄
马光远:目前,已有多个城市在向限购靠齐。但我觉得限购只是降温,就如发烧的孩童,并不能从根本上解决发烧的病症。限购只会影响成交量,或者出现假离婚这样的非常规想法。负面作用还会导致人心惶惶,认为住房的供应量是不是很紧张?到头来有可能变成披着高期望外衣,却让公众失望的“棋子”。广州对购房年龄的限制显得更合理,18岁以下的人不可以购房子,这样就留了更多机会给需要房子的人,也打击了炒房者或者囤房者。
不妨把产权延至100年
马光远:目前,国家为了保证土地所有权,规定房产为70年产权。而这样的限制只可能让房价上涨。那么可不可以改成不限制房产年限呢?又或者延长年限。如果我们的房产是100年或者超过100年,就算是我们的房子过30年就会拆迁,剩下的70年可以进行土地使用权交易。如果土地使用权买卖自由,届时房价是不是也会随之下调呢?目前,地价高、拆迁成本高就很难让房价下调到老百姓的预期。
房产市场上假数据太多
马光远:网络上的房产信息数据可信度太低,有可能在一段时间内房价过高,导致销售情况不太好,但是开发商通过降价或者优惠等方式,让前久卖不出去的楼盘一下子成了“日光”盘等。所以网络上的环比、对比数据还是先弄清楚前提再说,为什么突然会环比上涨?除了参考政策以外也要看看开发商是不是玩了新花样?只信网络上的假数据,你将很难正确判断市场。
马光远昆明谈调控“房价有30%的下调空间”
发布日期:2011-10-12 浏览次数:833