专家担心资金链断裂行业洗牌 地产商不认可下跌空间
购房者听此消息立即分成两派 买了的怕跌 没买的盼跌
昨天，银监会主席刘明康表示，最新一轮压力测试结果显示，即便房地产抵押品下跌四成，银行业仍风险可控。
消息一出，很多市民议论纷纷，有人欢喜有人忧，准备购房者希望房价果能如测试所预期出现大跌；而多数已经购房，尤其是刚刚购房的人士则表示，如果房价大跌，他们还要承担高房价购买时的巨额房贷，则压力沉重。
解 读
房贷测试不等于楼市走向
有关房地产贷款的风险问题，一直以来都是各方人士关注的热点话题，尤其是近段时间以来有关房价拐点渐近的报道日益频繁之时，这种忧虑愈发明显。
据报道，和之前的表态口径一样，刘明康依然认为房地产贷款风险总体可控。在他看来，银行体系房地产信贷资产占比相对较低；我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效；房地产贷款具体结构特点，是其作出上述判断的三个主要因素。
刘明康表示，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。
市民之所以关注该消息，关键在于刘明康作为监管层权威人物，其表态很容易让不少市民担忧或期待，房价是否会真的下跌四成？
专家提醒说，房贷压力测试并不等于商业银行对于楼市走向的看法。房贷压力测试是针对当前中央对房价的调控政策，商业银行在房贷业务这一块所做出的压力测试。因为如果出现房价大幅下跌，必然将使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力。
疑 惑
楼市是否迎来拐点？
在楼市持续调控一年多以来，近来对于房地产市场的消息是越来越利空。不仅“金九银十”早已不复当年风光，而前段时间二、三线城市限购、各大银行纷纷上调首贷房利率等政策面的层层加码，更让楼市寒风瑟瑟。
尤其是近日国内各大城市商业银行的首套房贷利率全线上浮，上调幅度多为在基准利率基础上再上浮5%至20%之间，高者甚至上浮至30%。即使是按最低幅度——上调利率5%计算，首套房房贷也相当于加息约两次，信贷门槛再度加高。而随着年底的临近，各大银行信贷额度普遍告急，部分股份制银行已明确表示暂停个人住房贷款的发放。
在信贷不断紧缩的市场背景下，昆明本地一手和二手楼市的清淡，也导致银行对个人住房贷款的要求严上加严。而国家监管层面也多次告诫银行警惕房地产市场的风险，还多次进行过房贷测试等一系列消息都反映出银行对控制贷款风险的重视程度。
这些消息的发布，更加速了市民盼望楼市拐点临近的预期。因此，有市场人士认为,中国部分城市的房价拐点已经隐现。
金融专家
民间高息借贷或将面临高风险
云南大学经济学院金融学教授、博导蒋冠认为，随着宏观调控政策的持续，楼市拐点肯定会到来。
他分析，楼市拐点带来的风险，虽然银行房贷首当其冲，但绝不是全部。“如果单从房贷抵押品的风险来看，其风险可控的表态是成立的，因为房贷抵押通常按评估值的70%来操作，所谓下跌四成仍可控风险，草估一下银行最大出现的坏账率也就是10%左右。”更大的风险隐患在于企业之间的资金拆借链条或将崩断。“如果很多企业之间的资金链因为房价大跌断裂，其后续影响也会传递到银行身上。”此外，他还认为，这还将引起未来房地产市场的洗牌现象，不少缺钱的中小地产商，最终将出现被大型开发商并购的案例。
银行业者 下跌四成恐怕扛不住
“我想如果房价真的下跌四成，我们银行应该扛不住。”罗先生在一家股份制银行昆明分行上班，最近银行上下都在密切关注房价，对房贷也收缩得很紧，放贷非常谨慎。
罗先生认为，房价下跌四成应该分两个层面看，如果是刚刚放出去的贷款，房价下跌了四成银行风险非常大，“这种情况非常糟糕，很有可能有人放弃还贷，如果这套房子是贷款人唯一的住房，法院执行起来也很难，而且就算收回来，再处置也很麻烦。”
而对于已经还贷很多年，甚至还贷过半的客户就不需要太担心，“因为他们这个时候放弃还贷明显不合算，所以对这种类型的客户而言，即使房价下跌四成也不容易出现风险。”
财经评论员 楼市下行预期日益强烈
在知名财经评论员叶檀看来，随着各大银行纷纷上调首套房贷利率，意味着房地产行业已进入高利贷时期。
她分析，上调首套房贷利率，是压在房地产市场的又一根“稻草”，但绝不会是最后一根。“房地产‘墙倒众人推’，资金撤出房地产行业，增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业已哀鸿遍野。”对于楼市走向，她认为，已经有越来越多的人看淡市场，通过在房地产市场套现填补其他资金缺口，房地产下行预期明确。
房地产商 下跌空间在20%左右
某机构分析人士指出，不论是全国还是昆明，房价确实有下调的空间，从最近新开的楼盘就能看出，价格已经明显低于预期。他预测，明年年关之前，不少开发商将面临还钱的状况，由此，房价的调整期也将在此时出现。“我认为10%的降幅少了，30%的可能都有，而昆明的空间则在20%左右。”他说道。
此外，多位开发商则表示，今年以来昆明成交的土地价格都很高，土地成本上升、各种价格上涨、开发商融资成本高等等因素都使昆明房价下跌的可能性很小，除非有部分开发商或楼盘做出小幅调整，否则，昆明的房价在目前的水平上很难下跌。另外，昆明目前正在进行的大规模城中村改造，城中村改造成本较高，加上周期较长，开发商投资的资金较多，成本也随之增加。因此，他们也认为，昆明的房价下行空间不可能达到40%。
待购房者 下跌20%就能买房
准备明年结婚的小吴小两口特别关注关于房价的消息，最希望的就是尽快买房。
“昆明房价这两年涨得太快了，我们永远跟不上。”小吴表示，自己的媳妇在北市区工作，希望在北市区公交车场附近购买一套两房两厅的婚房，目前两人考察市场价大约在65万元至75万元之间，以首套房三成首付计算，首付大约需要19.5万元~22.5万元，加上税费等需要25万元以上。小吴表示，目前每家老人给了10万元买房结婚，按照目前的房价，光是买房就把家里的赞助和两人存款花光了。“我很希望房价下跌，如果下跌20%，20万元以内就可以搞定首付、税费，其余的钱完全可以用来装修和结婚。”
已购房者 跌了就还不起贷款
严小姐8月份刚贷款100万元左右购买了一套140平方米的改善住宅，目前刚刚完成过户，正在紧锣密鼓地装修，预计还需要3至5个月才能搬到新房内，并把现在住的房子卖了还债。然而，近期房价下跌呼声很高，让她非常紧张。
“我现在买这套房子不但欠银行100万元，还跟亲戚朋友借了50万元的首付款，现在装修已经投入10万元，我可承受不起房价大跌。”严小姐算了一下，如果房价下跌40%，自己的住房卖了也还不完欠款。“我也不愿房价上涨，但是也不希望跌很多，平稳就好。”
