未来需要多少房地产商

　　调控冷风来袭，地产商纷纷筹备过冬“粮草”。上周，碧桂园、恒大地产、佳兆业以及恒盛地产等多家房地产开发商宣布计划发行一共约20亿美元高息债券，补充流动资金。其中不乏去年在香港上市的公司。
　　这些公司打的算盘仍是扩张规模或外延式发展。以拟发债券年息10%的成本看，估计他们仍认为房地产的未来依然乐观。对中国房地产业依然乐观，认为当前调控只是“短期波动”者不乏其人，保利地产在2009年年报中即认为“由于决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性转变，尽管短期内行业可能面临一定波动，但中长期发展依然坚定看好”。
　　短期低迷恐怕已是共识。截至21日，24家已披露2010年一季报的上市房企中有20家现金流均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。说明房地产商一季度普遍投入大回收少，更何况接下来还有成交继续低迷的压力。
　　中长期是否如保利地产预测的那么乐观？有人不同意。华远地产总裁任志强上周发表万字博文，取标题《这只是个开始》。他认为，目前市场的反应最多只是心理压力的刺激，“真正的重拳也许还在后面，尚有许多未确定因素”。
　　“重拳”如果只是打压房价尚不足虑，可虑的是，“当更多价格问题出现时，只能用行政手段最终回归计划经济了”。任志强认为，住房供应回到计划经济模式，才是产业也是社会真正需要忧虑的大事。
　　上周风传房地产新税“重庆模式”已获批准，且将在若干一线城市试点。新税主要针对房产保有环节。市场猜测，超面积和多套住房将列入征收范畴。
　　虽然财政部学者出面澄清，一些地方也纷纷表示没有收到试点通知，但是，以上猜测不会是空穴来风。 坚持认为房地产仍会向好，在于相信人口红利和城市化进程，也就是未来需求量很大，不愁没有人买房。
　　人口红利究竟还剩多少，本来存在争议。城市化走到今天，或许需要梳理和房地产发展的关系。过去的城市化模式是，政府高价卖地，获得基建等资金，人口涌入，支付迁移城市的居住成本。现在，至少一线城市大多陷入无地可卖的境地，更何况，高房价高成本已逼迫部分白领“逃离北上广”，也就是说，对许多年轻人而言，挤进一线城市的所获和支出已很不经济，“性价比”很低，不如去周边城市发展。
　　按照当前城市化路径走下去，终有一天年轻人不仅要“逃离北上广”，可能还要逃离所有沿海城市逃离所有省会城市。很简单，人们的生存质量被房价严重压低，城市只靠房价“增值”不能持续，没有那些创造丰富生活和给城市输入新鲜血液的年轻生命，城市化有什么价值和意义呢？
　　另外，当一线城市集体陷入无地可卖，城市化对土地财政的依赖就必须调整。怎么调整？肯定不再是批土地、搞建设，而是从房产保有环节着手，靠持续经营城市找到突破口。
　　经过这十几年城市化发展，从一线城市到县级城镇，土地支撑地方财政的模式接近式微，寻找新模式越来越迫切，新模式针对房产保有环节，未来，不需要那么多房地产商攻城略地，大量供应。
　　以今天许多城市现状看，大量投资性住房需要转化为有效居所，保有环节征税，无疑会增加挤出压力。同时，政府主导各种保障性住房建设已成政治任务，供应不会少，少的只是高收入阶层的改善型住房，这种需求的代价会更加高昂，因为，高收入人群“油水”大，他们最有被“剪羊毛”的潜力。
　　房地产商或许会发现，未来供应给他们的土地会越来越少，税收会把商品房需求成本大大提升，留给开发商的利润非常有限，同时，由于成本高昂，人们对高品质住房的需求会打折扣，或寻找性价比更高的方式取代住房消费。那样，地产商的未来就未必乐观了。