背景
由于今年国家楼市调控政策的加强，不少银行缩紧了个人购房贷款的额度。这使得不少购房者在今年年底买房时，遭遇了四处贷不到款的困境。针对购房者这样的处境，开发商又想出了妙招，让购房者先付首付，明年再办贷款。
面对严厉的调控政策，有开发商抱着明年贷款政策可能放松的侥幸心理，把宝押在了为购房者"延期贷款" 上。“现在贷款卡得严?有办法，先缴首付，签了合同，明年4月份以后估计政策就放松了，那时再办理贷款也不迟”，日前，某知名开发商高端项目销售人员对购房者表示。
武汉的购房信贷现状
近期，据一些市民反应，到银行申请个人住房按揭贷款变难了。随着年末贷款额度快用完，加上已不太赚钱，江城部分银行个人房贷悄然收紧。
武汉一家银行个贷部门负责人透露，每到年底，银行贷款额度都变得紧张。眼下，央行又频繁上调存款准备金率，可贷资金大大减少，银行不得不将有限的资金放到重点项目或重点楼盘上。
一家中小银行个贷经理还透露，因资金来源成本变高，房贷利率打七折已略有亏损。即使首套房贷利率升至八五折，对银行来说也不太赚钱。“还不如做中小企业。”这位人士透露，因中小企业贷款利率普遍可上浮30%-60%，不少银行已将业务重点转向，资金进一步变紧后，加上全年任务完成得差不多了，房贷的地位更加“一日不如一日”。
业内透露，去年底，受额度限制武汉也曾出现“房贷难办”的现象，预计缓解这一现象要到明年重新开闸。银行人士提醒，有些银行尚有额度，市民可多找几家银行试试。
先首付，明年再办贷款
与分期首付类似，日前某知名开发商的高端项目推出延期贷款促销措施，即现在先缴首付、签合同，等到明年4月份以后再贷款。“那时贷款政策就松了，不管是贷款额度还是利率，肯定比现在的更划算。”当被询问：如果到时政策还没松动怎么办?销售人员表示，那就只能用现金补足房款或者按照那时的条件贷款。
一购房者表示，“虽然明年银行的住房信贷有可能放松，但是这个是不确定的。如果现在付了首付，明年还是贷不到款的话就比较麻烦。”
另有部分购房者则表示，先首付，明年再办贷款，增加了购房的不确定性风险。这种方法可能是开发商年底促销的一种办法。如果开发商不能拿出保证明年可以贷到款的话，自己应该不会选择这样购房。
而此类“延期贷款”的具体实例，曾经在某些二手房交易中发生过。
谭先生在9月份申请房贷之后，由于银行对其还款能力抱有一定的怀疑态度，致使借款人在签订购房合同之后，寻觅几家银行申请贷款均已失败告终，而在签订购房合同之前，谭先生对如今的房贷形势并没有做出合理的预判，信心满满的签约，最终的结果却是购房不成，反要赔偿卖房者一定数额的资金。虽然购房者觉得自己“冤屈”，但由于购房合同白纸黑字注明，也只能忍气吞声。
湖北证本律师事务所张学峰律师表示，买卖双方和中介签订的合同属于三方合同，合同条款中如果没有对三方之外的因素作出明确的影响合同执行的约定，合同将严格按照条款执行。
专家提示：存在风险
上海联业律师事务所马永健律师表示，延期贷款不过是给购房人付款时间的延展，但绝不是免责，因为无论当下贷款或延期贷款，购房人都要支付房款，一旦贷款不出或贷款不足，预售合同中一般都会有在一定期限内现金补足的约定，而购房人如果无法现金补足，则要按照合同约定承担违约责任，因此购房人一定要充分考虑贷款风险，以免承担违约责任。
马永健建议，购房人最好在补充条款中约定情势变更条款，即“乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过额度不足申请额度的80%的，根据情势变更原则，乙方有权解除本合同”。这样万一贷款不出，或贷款度不足，购房人可以免于承担重大违约责任。
如果购房者年前急需购房，那么采取这种延期贷款的模式时就应该与开发商商定好合同。易贷中国指出，在最初签订合同时，购房者一定要对可能发生的危机情况作出细项补充描述，并明确的将双方责任注明，方可安枕无忧。事先的文本约定，将可以避免事后在贷款过程中因各种意外情况导致的购房者风险责任。
果对于贷款没有把握，在签订购房合同时，购房者应当注明类似于“贷款不成，买家不承担赔付责任”的相关补充条款，并征得卖方及居间方同意，最终一式三份生效。但实际操作中，部分房屋中介不愿形成此条款，如遇这种情况，购房者更应多一份耐心，劝服对方增加此项条款，毕竟现在的楼市是买房市场，购房者完全有理由挺直了腰板谈条件。
刚需怎么办：年终银行额度紧 公积金贷款可能更快
从往年的经历来看，通常到了年底，各大银行都会遇到贷款额度不足的情况，也就是说，如果办理商业贷款，有时候会把购房手续拖到第二年的2、3月。
一般情况下，公积金贷款的手续较为繁琐，如果是通过中介买房，办理公积金的手续主要分为“签合同→做评估(买方出评估费)→出报告(买方提供收入证明和公积金存折)→申请(买卖中介三方一起去)→批准→首付款打到公积金指定账户→收件(距打首付款约10个工作日)→放款”8个主要流程，而办理商业贷款，则可以省去申请、批准两个手续，首付款的交付方式也不同。
“在平时，公积金贷款的手续时间约为1.5-3个月，而商业贷款则花不到一个月时间。”某业内人士表示。但在年底，由于银行受到额度限制，往往商业贷款也要花上3个月。这就使得公积金贷款反而显得更快。
“单从金额来算，也是公积金便宜。”一家中介公司的资深后期经理张女士表示。在同等情况下，公积金的贷款利率低，且不会像商业贷款那样“利率上浮”，此消彼长之下，贷款20年省个十几万元不成问题。
2011年5月31日，武汉住房公积金管理中心发布关于适当调整单方缴存住房公积金职工贷款限额标准的通知：拟对武汉住房公积金贷款相关实施细则(含一手房、二手房、商转公)中单方缴存住房公积金职工的贷款限额标准进行调整。“借款人单方正常缴存住房公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%”的相关规定暂停执行，其它标准保持不变。同时公积金缴存额度从6月1日起执行2011年度的缴存限额，在职在岗职工的最低缴存基数不得低于900元，最高缴存额度应不超过2358元 。
无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。单身公积金贷款比例由原来的50%上调至70%，缴存额度也增加了大大利于购房者贷款买房。
相关链接：年尾放贷时间不定 各楼盘驻点银行政策不一
房贷压力很大，额度紧张，各大银行均表示仍然只针对合作的楼盘放款，不接受个人单独贷款业务，同时也表明各楼盘驻点银行政策不一，个人单独咨询银行关于房贷利率等基本情况基本都无法得到明确的答案，必须需要咨询楼盘合作的银行个贷经理。
小点的股份制银行由于其申请贷款的人数比较少，额度也应该不会像国有大中型银行那么紧。购房者如果需要贷款可以选择一些中小银行，不少楼盘也转而选择跟政策更为灵活的中小型银行进行房贷合作。还需要提醒网友：老房贷利率2012年元月1日起将按7.05%执行。
武汉市各大银行12月房贷情况表
小结：先付首付，来年再办贷款，还是存在着一定的风险。主要来源于明年是否能顺利办到贷款，如果贷款办不下来，可能就要多交违约金了。购房者要慎重选择这种购房方式，如果确实急需购房有办不到贷款，可以跟开发商或中介商议好合同，注明无法获取贷款的违约条例。另外，年终前公积金贷款可能会比商业贷款更加容易获批，也是购房者不错的选择。
