中央政治局会议近日明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。当前调控政策已逐步显效，而明年的房地产调控政策难言放松。在此背景下，未来一段时间，房价回归理性的脚步渐行渐近，众多房企将面临更严峻的生存考验。
就短期调控效果而言，房地产宏观调控的几个目标已基本实现。其一，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。从房价走势看，以北上广深等一线城市为代表的商品房成交均价已明显呈现回落态势，各地年初制定的房价调控目标基本可以完成。其二，“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。
就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展仍旧任重道远。监管部门对房地产市场持续保持调控高压，实质上是中国房地产业发展路径的一次大调整，即告别以往粗放型增长模式转入持续、健康、理性的发展轨道，房地产行业的“暴利时代”将终结。
当前，虽然房价已处于下行通道，但不少地区房价“虽降却不能降到位”的“暧昧态度”，说明部分房地产开发企业对于房地产宏观调控政策仍抱有“侥幸心理”，或仍对未来的行业发展方向和价值判断不够理性。数据显示，房地产开发企业的资金状况进一步恶化，降价及去库存仍将是未来楼市的主要特征。据测算，2012年中期或将达到房地产行业供需比的最差状况，届时房企的销售状况会更加恶劣。
今年以来，高层频传调控强音，表明了政府房地产宏观调控的决心，对开发商而言2012年的楼市恐怕仍会处在“冬季”。未来一段时间即使政策有调整，也可能仅是局部微调。
房地产开发企业尤其是中小房企，必须清醒认识到，当前的调控政策中短期内难以转向。房企面临的不再是销售压力、利润减少等表面问题，而是更深层次的“生存问题”。
房地产企业亟需从现在开始，在市场定价、利润预期、企业定位等多方面回归理性、迎接生存挑战。一方面，应认识到房地产行业的利润率理应和其他行业一样维持在较合理水平，“暴利时代”行将终结；另一方面，虽然房产具有投资属性，但长期来看其居住属性必将回归，社会公众对于未来的房产价值判断也将趋于理性。随着房地产宏观调控的深化，房地产行业的市场集中度将有所提高。
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中共中央政治局9日在北京召开会议，分析研究明年经济工作。对于大众瞩目的楼市，会议提出“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这段表述，应可视为明年楼市调控的风向标。
随着住房与城乡建设部宣布本年度1000万套保障房建设如期开工，最新10月份国内大中城市房价首次全面下跌，中国政府本轮针对房地产市场的宏观调控初见成效。
但市场上仍有不同声音。有观点称，调控已经进入“十字路口”；学术派则直指“房子越多价格越贵”、不能指望通过征收房产税等“一税定天下”；房地产商更是不断“呛声”，为争取自身利益多做一搏。
此间专家表示，本轮房地产调控已进入“深水区”，与以往调控的短期应急性不同，本轮调控将向中长期结构性发展。
有专家指出，房地产宏观调控从严从紧的政策基调仍将维持，防止房价反弹仍会成为明年工作的重点，拓宽多种渠道决解住房供应是中央政府长期的任务。
而住建部也不断表明对限购政策的决心：本月初，住建部知会地方政府，限购政策将于年底到期的城市需进行延续。住建部还表示，一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”，强调楼市调控政策承继性连接。
官方也在寻找对房价“治标治本”的方法。财政部财政科学研究所所长贾康本周接受媒体采访时表示，“未来房产税进一步推开的大方向已经明确”。贾康透露，虽然目前还未到全面推开的地步，但今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。
房产税的铺陈开去被视为正是化解地方财政困局减轻地方对土地财政依赖的“治本”之策。但因牵涉面广、利益博弈众多，相信还是从试点增加渐次递进。
而发挥保障性住房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用，被视为是房地产宏观调控的“长效机制”之一。住建部政策研究室副主任王珏林日前对媒体表示，下一步调控的重要任务是建好保障房，将保障房的分配和管理列入日程，应是楼市调控之一环。
由于楼市涉及千家万户，同时上下游关联产业甚多，对于就业、金融等方面也有着重要影响。因此，在即将召开的中央工作会议上，中央或再次明朗宣示房价调控政策的稳定性和连续性，并着眼于“房价合理回归”做文章，对投资、投机楼市或不会大开绿灯，同时拓宽供应渠道满足人民“住有所居”的期待。
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12月9日，中国社科院发布《中国住房发展报告(2011-2012)》即《住房绿皮书》。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在会上表示，只要调控政策不出现重大外部冲击，2012年住房市场调整有望趋向“软着陆”。
倪鹏飞介绍说， 2010年第四季度以来，住房市场的情况分成四个方面：一是从市场角度博弈来看，政策持续加码，各方渐进调整。今年夏天博弈非常明显，开发商不愿意降价，消费者也不愿意卖，销售量大幅下跌，价格持续稳定。二是价格来看，价格涨幅回落，稳中有降。预测是一件很困难的事情，但是前两次的预测可以说是基本准确。2009年预测2010年形势是春暖秋凉，振荡增长。去年预测是稳中有降。三是住房销售量逐月回落，下滑明显。四是住房投资，资金逐步趋紧，增长幅度延缓。2010年第四季度开发企业的资金绷紧，市场供给幅度扩大，2011年前三季度土地购置下滑明显，未来面临着供给下降。
同时，倪鹏飞对于2012年住房市场做出总体预测。他说，基本预判是在不出现重大外部冲击的情况下，只要政策得当，住房市场调整有望趋向“软着陆”。
从短期形势来看，未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少，并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力。但从国内来看，调结构需调低经济增长目标，目前通货膨胀率下降，减轻了控通胀的压力，这决定国内控通胀和保增长的压力不大，虽然需要适度微调，但2012年仍需延续2011年从紧的房地产市场调控政策。
从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。
