商品住宅均价6月环比下降8% 楼市僵局始打破

    7月13日，国家统计局公布数据发出的信号再次提示，随着楼市调控的不断深入，今年房地产开发投资的增幅持续回落。而更值得关注的是，一直以来僵持的楼市僵局开始打破，统计数据显示，全国商品住宅均价环比下降8%。多重压力下，开发商正面临着巨大的资金压力。
 
    房地产开发景气指数降至低点
    根据统计局数据，今年1-6月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长32.9%，增幅已经较1-2月时下降了2.6个百分点，创今年新低。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析称，6月份，全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。全国房景气指数在连续四个月微幅上调之后，重新步入下行轨道，且下降幅度超过前面四个月的增长幅度，下降幅度较大。正如前几个月我们所质疑的那样，全国房景气指数尚未完成筑底。“我们认为，在严厉的调控之下，未来全国房景气指数将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。”杨红旭表示。
    北京中原三级市场研究总监张大伟认为，影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：“首先，一线城市销售依然低迷。以北京为例，6月份的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，依然远低于去年平均。而且上半年相比去年同期下调了15.7%，预计全年很可能不足9万套，创造近10年来的最低值。全国很多一线城市都面临这一难题。”
    张大伟表示，尽管从国家统计局数据看，投资数据在增长，但这是建立在去年全国土地供应量大增以及保障房增多等基础上。
    “实际上，大部分银行都面临着无款可放的窘迫现象。而且除了贷款以外的其他投资渠道也明显收紧，销售萎缩回款困难，外资直接投资减少，今年上半年外资房地产新设企业只有3户，同比减少57%。原有房地产业外方注册资本增资1.38亿，同比减少77%。”
    根据统计局公布的数据：上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月最低。
    张大伟称，这显示开发商正面临严重的资金的难题。“资金利用成本上涨，目前很多房地产信托都提高了收益率，投入房地产的资金利用成本明显增加。”
 
   三季度房价下行无疑
    此次统计局值得释放的另一信号是，6月份，全国商品住宅均价环比下降8%。这意味着长达一年之久的楼市僵局开始打破。
    根据统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。
    但根据链家地产市场研究部的统计，6月全国商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。
 
    “上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月称。亚豪机构市场总监郭毅认为，接下来楼市受供应量大幅冲击，房价下行还将更明显。
    近期多家发布半年报的上市房企均表示下半年会有较多项目入市，以保证完成全年销售额。例如恒大地产（3333.HK）透露，下半年将有60-80个盘同时开售，业内资深人士却分析指出，恒大若下半年推出60-80个楼盘，将面临巨额结算款要付，而剩下的40%的销售额能否来自于这60-80个盘，很大程度上还要看下半年的楼市销情。
    广发证券分析师沈爱卿认为，当前市场上存货肯定增加了，直接导致房企的去库存化能力大幅下降。预计后期中小企业会调整开工计划，销售价格等。（云南信息报）
 
    旁边报道
    1、开发商上半年利用外资达438亿
    由于国内信贷连续收紧以及人民币升值，境外资金加快进入中国房地产开发领域。今年上半年开发商利用外资达438亿元，同比暴增75.5%。分析认为，下半年银行信贷继续紧缩，房企利用外资还将保持高速增长。
 
    2、二三线城市部分银行或暂停房贷
    有媒体报道，目前重庆、南昌等部分二三线城市的多家商业银行已经暂停个人房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。同时，不少城市的商业银行也在酝酿提高首套房贷的首付比例。
 
    3、北京多数银行取消首套房贷利率优惠
    近日记者走访北京地区的多家商业银行发现，对于首套房贷利率，多数银行按照央行规定的同期限基准利率执行，个别中小银行原则上已经不再做房贷业务。目前仅在农行、中行、中信、华夏等少数几家银行还可以申请到首套房贷八五折优惠利率，而申请优惠利率并不容易，通常附带各种各样的条件。
 
    4、北京二手房日均成交量降六成
    据北京市房地产交易管理网的数据统计，自2月17日以来，北京执行限购已有145天，期间，二手房总交易套数为40248套，日均成交量仅有277套。与2010年北京二手房日均694套的成交量相比，降幅达60%。145天内，北京二手房单日成交量未过千套，最高的日签约量为3月3日的864套。