房价走下坡路 融资成本高企 开发商四面楚歌

    这些别个具匠心的楼盘，引领了一个新的时代，与“宜居普洱，生态城市”。交相呼应；

    本次房交会展出楼盘总占地面积3092494.72㎡，总建筑面积3786312.41㎡。汇聚了普洱市房地产开发企业23家，共32个楼盘集中推出。同时有相关产业72家，房地产中介服务、政府职能部门、金融企业、律师事务所、传媒等19家。充分展示新型住宅和相关产业的最新产品、新型建筑材料，满足消费者购房观念从生存型、舒适型向健康型、生态型转变的需求。

   本次房交会上亮相的楼盘32个。随着城市土地储备、交易制度的建立和完善，普洱房地产发展正进入一个巨大变革的时代。

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    如上图所示，本次参展的32个楼盘，来自六个行政区，其分别是：思茅区、宁洱县、澜沧县、墨江县、景洪市、江城县；其中思茅区的项目最多，占所有参展楼盘项目的78%。

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    2010年普洱市供应量以思茅区的供应为主，通过本次房交会可以以小见大地折射出整个普洱房地产市场的基本情况；

    在本次房交会上混合物业占很大比重，所占比例约为63%。其中53%的项目是普通住宅和商铺的混合业态，如告庄西双景、天壁·金岛、茶林苑、金色年华、科恩·水湾怡景及影剧院、科恩·凤凰雅苑、农垦花园B区、澜沧新城、阳光新城二期等；还有一些是普通住宅和别墅混合的物业，约占31%；其余部分商住混合的物业，如思茅中心商务区。

    本次参展大部分楼盘是正建设规划中的项目，在32个楼盘中。约有16%的楼盘开盘时间未定，这部分在房交会上仅作形象展示，对产品进行市场推广，为下一步的销售做预热；19%是09年已经开的老盘，部分是推出二期，例如城市花园·丁香苑、天壁·金岛、万象庄园、佳怡华庭等，是对老盘做进一步宣传促销；28%是2010年上半年新开盘的项目；41%的项目未开盘，其开盘时间一般在2010年下半年，这部分楼盘集中在房交会上亮相，更有助于调整普洱楼市的市场供应格局，为稳定房价起到积极作用。

    从整体的普洱市房地产市场供应情况来看，08年的市场低谷期为市场积压了大量市场需求，（其中主要以刚性需求和改善型住房需求为主）09年的放量产品受到了市场的追捧并获得了良好的销售率，本次房交会的放量中以2010年甚至未来三年的楼盘为主。其中混合型的复合产品楼盘成为了市场发展及城市化进程的主导性产品，相比07年以前的单一住宅型产品，从产品品质及未来城市配套都有着很强的推动力。其中“阳光新城二期”现场咨询客户络绎不绝成为了本次房交会最受消费者关注的楼盘。

    其次北部及南部的次中心楼盘以高品质、生态、艺墅等概念也受到了市场的认可与追捧，其中北部的“普洱人家”，南部的“城市花园”、“公园1号”都获得优异的市场关注度。

    本次交房会结合城市未来规划的旅游、物流两个主题的楼盘首次亮相普洱楼市也成为普洱楼市的新亮点。

新“品牌”，造就新潮流。各个楼盘以新“品牌”取胜，成为普洱购房者瞩目的新焦点。

 

房交会楼盘关注排行榜

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

 住宅市场外溢，南北两部土地高利用率产品将成未来“新宠”

 

随着普洱经济的发展，普洱城市发展脚步的加快在数年间普洱市房地产也开始慢慢进入了高速发展的起步阶段，延续中、南两部区域的住宅市场发展，分布于城市各个区域的高品质、生态型住宅楼盘相继推出，并受到了市场的认同。

 

     

 意向购房区域比例

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

  最关注楼盘位置分布比例

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

根据此次对房交会到访客户的调查研究，购房群体最关注的区域分布情况依次主要是：市中心区域、南部组团区域、东南部组团区域、北部组团区域。相

 思茅区住宅市场价格走势

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

 

思茅区住宅市场预期

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    思茅房价的变化呈现逐年稳步上升的趋势，2007年由于开发商之间大规模低价策略使思茅房市价格出现下降。因地价成本等因素上浮影响，2008年思茅房价攀升至2000元/㎡，2009年 住宅商品房开盘价格均价为2300元/㎡。

    根据此次对房交会到访客户的调查研究，购房群体83.2%的客户认为住宅市场的价格仍然会持续上涨，15.3%的认为价格会有大的涨幅。

    随着普洱城市的发展及住宅市场价格的攀升中心城区的住宅土地呈现饱和，而对于改善及刚性需求的住宅市场却呈持续上涨的趋势。购房者对于区域的选择也开始偏向多元化，相较去往年的市场情况，购房者在一定比例上结合个人需求相继开始接受中心城区外的区域住宅项目。

    南部城区借助良好的自然环境，北部借助未来优质的配套资源都出现了高品质、高土地利用率（例：小高层）的住宅楼盘都受到了购房者的认同。未来思茅区中心城区住宅将成为稀缺性产品,成为市场的标杆。而南北两区的高土地利用率的产品在一定程度上有效利用资源、控制购房成本，有效缓解市场的高需求增长，将成为未来一部分购房者的“新宠”。

住宅项目关注排行榜：

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

 普洱商业新时代、中心城区、综合式商业集合引领未来普洱商业新风向

     结合普洱市北部勤政爱民，南部休闲、度假，东部勤奋读书，西部物流通道，中部发财致富的城市空间布局。中心城城区的商业仍然是投资、经营者追捧的热点需求。

打算购买商铺的区域：

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    根据此次对房交会到访客户的调查研究对于商业产品价值区域认可，城市中心区域是热点 以产品类型及体量的不同，对中心区域以外的认可度基本相同；

 希望了解的商业物业类型：

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    根据此次对房交会到访客户的调查研究对于客户关注的商业产品为综合式商场为63.3%，社区底商及主题商业街分别为22.4%、16.3%。在当前“混合物业”型产品占据市场主流的情况下，消费者对综合式商业凸显出较为明显的偏好程度。

购买商业物业考虑因素：

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

    根据此次对房交会到访客户的调查研究商业产品价值认知，地理位置、升值空间是首要考虑因素，价格敏感度相对住宅产品较弱。

购买目的：

（数据来源：昆明风之铃咨询机构）

     根据此次对房交会到访客户的调查研究商业自主经营客户占40%投资和自主经营客户占36%，投资客户占28% 。相较于去往年的购买目的发生了很大的改变。

    普洱的商业地产在以往主要是由以投资性底商产品为主导，在一定程度上缺乏有效的商业运营和管理，商业的发展主要是由自然形成的方式发展，伴随着中心城区部分集合式商业(例：中心商务区、阳光新城二期)的推出至今市场开始对于大体量的综合式商业产品发生了浓厚兴趣。中心商务区已经成为了普洱商业的核心区域，阳光新城区域也以很快的速度融入核心商业片区。

     根据本次房交会的数据显示，一半以上的商业购买客户仍然把目光聚焦于中心城区的商业产品同时对于产品形态及购买目的都发生不同程度变化，大量的经营性客户开始进入商业产品的购买市场，这部分客户对于商业产的需求面积及结构与投资客有一定的区分。中心城区的综合式商业群已然成为这些新购买群体的关注对象，这部分购房群体依据自营的优将会对未来的普洱城市商业发展带来新的动力。而综合式商业，其复合性的产品组合，便于空间重组等硬性特点，以及居住人群基础及多元化产品特性丰富度，对商业产品的人流、商气、物业价值提升乃至区域价值的凸显提供了良性发展的展示平台。

    值得一提的是，受学校搬迁的影响位于东南部学区的投资性产品也在本次房交会上受到了投资性客户的关注。