地产大势无可阻挡 政策微调左右彷徨

沉沦已久的地产股突然崛起。
　　10月27日港股恒生指数早盘高开高走，中资地产股全线领涨。华润置地(01109.HK)股价涨幅一度扩大至12.77%，中国海外(00688.HK)上升12.02%，恒大地产(03333.HK)升14.15%。尽管收盘时涨幅有所回落，但次日，上涨行情依旧。沪深A股地产板块亦连续两日位居涨幅前列。
　　这个出乎意料的行情，缘于两位政府官员的讲话。时间是10月27日十一届全国人大常委会第二十三次会议。
　　全国人大常委会财经委员会副主任、前央行副行长吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。吴晓灵同时表示，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。这个建议被外界解读为对现行限购政策的放松，亦即对房地产调控政策的放松。
　　在回应全国人大常委对于限购政策的质疑时，住建部部长姜伟新表示，在住房信息系统等平台搭建完备的前提下，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。姜伟新释放的另一个政策信号是，明年准备对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估。姜伟新的讲话被外界解读为，3600万套保障房数量明年起有可能缩减。
　　SOHO中国(00410.HK)潘石屹的理解是，“这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息，房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了。”
　　会议传递的信息迅即引发业内外强烈关注。10月27日，北京房地产协会邀请北京市住建委、土地储备管理中心官员和开发商们，就当前房地产形势进行座谈。北京市房地产协会秘书长陈志在会后接受本报记者采访时表示，“当市场由稳健过渡到均衡，下一步将有可能迎来有方向的局部放宽政策。”陈志认为，开发商应该对未来有信心。
　　然而，吴、姜二位的讲话很快就被其他信息淹没，而上涨的行情也因为无实质性利好政策出台，变得乏力。开发商却不得不面临残酷的现实。
降价大潮来临
　　在十一届全国人大常委会第二十三次会议召开之前，深度的楼市降价大潮已初见端倪。甚至有房地产公司即将倒闭的传言袭来。
　　此轮调控自2010年4月启动以来，政策力度不断加大，直接导致成交量锐减甚至雪崩。据21世纪不动产监测数据，9月份，京沪深成交量达到或接近历史新低，较去年同期的降幅均达30%以上。主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。据亚豪
　　机构的成交报告，北京1-9月住宅成交面积下降将近两成。
　　成交量的减少，带来的直接后果是，绝大部分开发商无法完成今年销售计划，包括排名前10名的开发商，多家企业下调了全年目标。临近年底，小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬，大部分资金链紧张的公司抓紧推盘，一些公司主动寻求降价。而且，已出现个别楼盘向局部区域发展，由一线城市向二线城市蔓延的趋势，且降价幅度越来越大。以北京为例，最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。在上海，近一周多个楼盘出现接近30%的打折、降价现象，并引发前期业主不理智的抗议。
　　本报记者获悉，北京大兴区域即将上市的某新楼盘，起价定为11800元/平方米，该区域一度保持在18000元/平方米至22000元/平方米之间。同一区域由某大型上市公司开发的楼盘，本打算以16000元/平方米的价格入市，听闻竞争对手低价入市的消息，选择了推迟开盘时间。
　　10月25日，万科执行副总裁肖莉在一个电话会议上对投资者表示，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。虽然万科否认，但多位业内人士告诉本报记者，位于北京昌平的金隅万科城将直降3000元，房山万科长阳半岛也将以内部团购的方式直降数千元。
　　看清了形势的开发商，均主动采取降价策略。保利地产(600048.SH)在北京某项目不断调低上市价格，去年售价曾达21000元/平方米，最近一期则可能低至16000元以下。
　　另一方面，地价亦在大幅度下降。北京市土地储备中心的内部报告显示，和2010年高峰时期相比，2011年地价降幅显著，最严重的区域地价同比下降了50%。一位业内人士分析，对于开发商来说，如果跑得慢，手中的土地将有被套牢的风险，土地贬值局面将不可避免的出现。
　　北京市住建委一位官员表示，房价的调整还没有经历一个完整的周期，当前上市的楼盘，开发商大多是2010年或者2009年拿的地，彼时地价正处于高位，受制于成本，降价幅度有限，市场正面临着有限的需求和相对充足的供给的局面，限购、限贷两大政策正在影响房地产行业。
　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时指出，以现在市场的吸收能力和房企和地方政府的土地储备情况，有可能5年也无法消化。
　　降价潮正从上海、南京、温州、北京、深圳，向全国更多的城市蔓延。如果调控政策不转向，一场全国性的降价潮正在坚定地、看得见地向消费者走来。这正是此轮房地产调控的初步成果。