A现象——
州市营销，撑起岁末楼市“半边天”
11月18日下午4时，德宏芒市机场，包括报纸、网络、电视在内的云南各大主流媒体一行人准时达到。此行，他们是为瑞丽一个叫做“潮都国际”的项目开工暨商业签约仪式而来。据负责接机的许姓工作人员介绍，这一天，共有3趟航班，分不同时间，运送前来参加他们楼盘活动的百余名嘉宾和媒体。近乎“包机”的阵势，让人不由感叹——州市项目营销“很大气”。
无独有偶，文山光大广场继11月15日在昆明世纪金源大酒店举行产品说明会后，19日又邀请媒体和专家到文山的项目现场举行当地的产品说明会，并举行项目前景的专家论证会。19日，该项目开始在昆明新西南广场举行为期5天的外展，营销手段丝毫不输昆明楼盘。
同样在上周，15日，隶属昆明晋宁的晋城泛亚工业品商贸物流中心，汇聚约1500名商会和知名企业家代表，举行盛大的新闻发布会；16日，久未谋面的武定罗婺彝寨项目邀专家、媒体和客户到武定，举行了罗婺彝寨经济论坛，谋划武定“半小时经济圈”将给项目带来的利好，该项目于上周六开盘销售；17日，西南地区的“商业航母”——曲靖万宇国际商贸城正式开工；19日，汤泉盛景在汤池镇举行媒体答谢会。可以说，上周，积极举行各种营销活动的州市和昆明周边项目，可把媒体们忙得够呛。
不仅如此，本周，我们也注意到，腾冲世纪城、西双版纳滨江果园以及大理洱海国际生态城等州市项目也加大了项目的营销推广力度。
B探因——
价格支撑，拓展客源，扩大品牌
“目前宏观调控政策从紧且持续，各方对后市的预测较为悲观，在这种形势下，各州市楼盘必须加紧资金回笼。”说起近期州市项目积极营销，大举进军昆明楼市抢夺购买力的现象，云南财经大学不动产投融资中心主任周大研分析。他认为，过去州市项目主要以住宅为主，营销方式主要是内销型，即便有商业，业态也比较单一。而现在，州市项目经过多年的学习、改变和提升，项目多以综合体的形式呈现。这种变化，直接导致了州市项目在当地的消化压力增大，必须采取全面推广的模式。
对此，蓝石地产营销机构总经理石国平也表达了自己的观点。他认为，资金、营销是困扰当今地产企业的两大难题。对于职业地产人来说，营销更多地被推到前沿。他们所代理的项目多为州市项目，到昆明寻求投资客源已经成为他们必须的营销手段。
这种观点也得到了瑞丰和地产机构董事长邓毅敏的认同。他告诉记者，“从目前州市项目营销的情况来看，寻找价格支撑是其源动力。另外，由于州市客户群比较窄，到昆明进行营销，至少可以达到3个目的：一是提升州市项目房价，扩大项目的议价能力；二是寻找优质投资客源，拓展客户群；三是扩大项目的品牌影响。”
在州市项目的营销理念中，以高端产品和活动营销来精准锁定高端消费目标人群，可保证其在市场畅旺或低迷时都能保持稳固而理想的成交。“走出去”，无论对项目体量，尤其是商业部分的消化，还是影响力的扩大，都是有益的。
C反思——
客观评估，稳健前行
这是一次州市项目营销智慧的表达。开工仪式、产品说明、经济论坛、前景论证……州市项目营销活动多样性的调整，既显示出传统模式下开发商发展策略的共性，也开始出现差异化、多样化的模式特征。
事实上，各州市楼盘正以调控为契机，全方位、多角度地参与到当地的城市运营中去，它们大多在荆棘满地或市场无序时进驻，带动区域价值、城市文化内涵的提升，价值可圈可点。难能可贵的是，在昆明房企称霸地产江湖的时候，这些州市项目鼓足风帆，开启了一条对异地营销的开拓创新之旅。
“然而，州市项目从单一住宅到综合体的跨越式发展必然会产生一些问题，州市项目也会面临一些困境。”周大研断言。从目前的情况来看，有的项目从开始的定位就产生了一些偏差，有的项目过于自信，有的项目违背了做商业的科学精神，州市商业地产的前景可能会被严重透支，过度炒作的风险也可能会不断积累。周大研建议，州市项目开发水平参差不齐，在跨越式、高速发展的语境下，这些项目必须对自身有一个客观的评价，要有自知之明，并寻找一些优秀的运营组合，提升项目运营专业度。
“昆明的项目是政府主导，开发商配合，但在州市是开发商主导，政府指导，这有一定风险。”一位不愿具名的房企老总对州市项目表达了这样的担忧。邓毅敏也表示，房地产是一个区域性壁垒很强的行业，州市项目来昆明开项目推介会也好，产品说明会也好，对项目的销售肯定有用，但持续性不太好。一场推介会下来，通常能解决约项目5%左右的销售，项目的中长期销售还是要依靠项目当地。“目前，很多州市项目都与商会有关，这也跟各项目近段时间营销积极跃动有关系。毕竟，无论是州市项目还是昆明项目，抓紧回款，是目前的第一要务。”
“挖好坑”更要“栽好树”。州市项目在营销战略上侧重于将资源、产业与地产相结合，勇于作出各种尝试，主打旅游地产、休闲地产、养生地产等各种模式，又顺势抓住宏观调控昆明“限购”的机遇，在岁末的本土楼市刮起了一阵营销新风，拨开了楼市突围视野。
