11月份以来，随着全国楼市降价潮愈演愈烈，加上年底开发商资金链面临重大压力，昆明楼市也正进入买方市场，购房者牢牢掌握主动权。在“买涨不买跌”的投资心态下，购房者继续观望，楼市正陷入僵局当中。
而在此大背景下，11月份昆明楼市成交量继续下滑，同比降幅为32%。商品房成交低迷，土地市场也不景气，11月，昆明近六成的土地流拍。在营销方面，开发商纷纷使出浑身解数发起大冲刺：新盘扎堆上市，促销打折汹涌，营销活动增多，争取在年末的淡市中站稳脚跟。
10月、11月成交套数对比
10月、11月成交面积对比
成交量继续下降 同比下降32%
进入11月份，中央重申楼市调控，督促地方政府严格执行调控政策。国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。在政策调控不放松的情况下，全国楼市迎来了降价大潮，楼市天平正向买方倾斜，万科等7家开发商更是降价20%。据统计，在监测的35个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。此外，临近年底，近十个城市楼市限购令年底到期，业内人士普遍认为，“限购令”到期后明年仍将继续执行。限购不放松、资金链趋紧、库存高企等重重压力下，11月份全国楼市处于极其低迷期。
根据昆明市房产信息网数据统计显示，整个11月昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品房4932套，环比10月5917套减少985套，降幅为17%，日均成交约164套。与去年11月7265套相比，减少2333套，同比下降32%。11月成交面积为430409.25㎡，与10月份成交436114.01㎡相比，减少了5704.76㎡，降幅为1%，与去年11月成交623809.67㎡相比，减少了193400.42㎡，降幅为31%。
11月昆明近六成土地流拍
根据昆明市国土资源局网站信息统计显示，11月份，昆明主城及呈贡计划出让土地934亩，交易总起价19.189亿元。其中城镇住宅用地521亩，商业金融用地84亩，工业用地254亩，其他用地74亩。出让土地分布在清水生物片区黄土坡片区1宗，昆明市教场中路2宗，昆明市五华区普吉片区1宗，经开区新加坡产业园区9宗，呈贡新区吴家营片区5宗。
不过11月的昆明土地市场最终还是以惨淡收场，成交面积275873.99平方米，约合413.81亩，成交金额31081.58万元，“流拍”面积比例高达58.29%，并且流拍地块多为城镇住宅用地。
从11月份的拿地情况来看，开发商对于未来住宅市场普遍谨慎，而市场潜力较大的经济开发区，仍然受到市场的欢迎。以11月9日底价成交的清水生物片区黄土坡片区城镇住宅用地来看，每亩在203万元左右，与城中村改造项目相比，其拿地成本相对较低。业内表示，对于很多新经济开发区，住宅项目较少，其市场前景也较好，但能否有足够多的实体企业进驻，尤为关键。
从土地成交结果来看，工业用地成为11月成交主角，7宗工业用地全部底价成交，成交面积169776.8平方米，折合约254.66亩，交易起价9772.24万元，每亩价格在38.37万元。而工业用地的分布区域来看，经济技术开发区、新加坡产业园区、大板桥街道办事处等地，云南健之佳商业物流有限公司等实体企业也将陆续入驻拿地区域。
2011年年关将至，土地市场将如何收场？根据昆明市国土资源局网站统计显示，12月昆明主城及呈贡计划出让土地2294亩，交易总起价67.4505亿元。12月计划出让土地共28宗，大部分为城镇住宅用地，商业及其它用地少量。城镇住宅用地及城镇住宅与商业混合用地21宗，共1345.8亩；工业用地2宗，共61.87亩；商务金融用地2宗，共89.8亩；教育科研用地3宗，共812亩。
11月共发放9张预售证 新增供量88.33万平米
今年年底楼市的大规模放量，从近期预售许可证发放的数量也可见一斑。近期，昆明市住房和城乡建设局公示的11月份审核发放的商品房预售许可证情况显示，9月份，昆明市共有8个项目获得9张预售许可证，房屋预售总建筑面积为883305.21平方米。
此次通过审批拿到预售证的8个项目中，第三城映象欣城拿到两张预售证，累计批注预售面积276303.25㎡；另外获得预售证的7个项目分别为：天宇花园，批准预售面积181939.92 ㎡；昆明玉器城.，批准预售面积39003.69 ㎡；滨江俊园9-12幢，批准预售面积106112.35 ㎡；世纪浩鸿商业广场，批准预售面积77644.47 ㎡；白沙润园小区一期，批准预售面积38109.04 ㎡ ，华海新境界商务大厦，批准预售面积34195.35 ㎡；中铁百年印象，批准预售面积129997.14 ㎡。
如此积极的供应势头，与目前市场观望情绪并未松动的情况形成鲜明对比。“房子卖不动，销售率普遍不高，这对资金紧张的开发商而言，无疑是雪上加霜。”业内人士普遍认为，楼市未来走向不明朗，供应量增加可能推动楼市房价全面调整时间窗口的到来，但对开发商而言，则意味着更大的风险。
今年下半年新增的预售量明显高于上半年。据了解，今年1至6月份，昆明市共发放20个预售许可证，预售总面积约为169万平方米。7月份共有12个项目通过审核获得开盘“通行证”，预售总量建筑面积约为77万平方米；8月份 9个项目通过预售审批拿到开盘“通行证”，获批的房屋预售建筑总面积达128万平方米。9月份新增的预售量约为上半年的一半，也是新增预售量仅低于8月份、位居今年第二的月份。而10月则仅发放了一张预售证，预售面积82065.97 ㎡。
房企不堪“重负”
据同策数据显示，截至9月30日，133家上市房企的存货总量为14156亿元，攀上了历史最高点。万科、保利、金地、招商四大龙头的库存分别为1929亿元、1472亿元、653亿元、470亿元。相关数据也显示，133家上市房企7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，行业总负债首破万亿。
曾几何时，高负债经营模式令房企在行业的高速发展中占得先机。如今，楼市频繁出台调控政策，房地产越来越难做的呼声与日俱增。在二级交易市场低迷、去化率不足的情况下，销售回款明显乏力，令素来贯彻执行高负债运营模式的房企雪上加霜。
对于高库存压身、周转不灵、资金紧缺的地产商们来说，要怎样扛起70%以上的负债？在高库存和高负债的双重压力下，房企渐已不堪“重负”。
房价下降不明显 购房者观望
对于很多开发商来说，今年冬天是近几年来最难捱的一个冬季，因为与往年同期相比，大部分楼盘今年第四季度的销量下滑近一半，“房子难卖”成为开发商们的一致观点。深度调控与冬日淡季的双重压力，让昆明楼市着实迎来了不一样的“寒冬”。
走访发现，好些楼盘销售处冷冷清清，鲜有来看房的客户。在白云路的一家售楼部里，只有3名售楼人员坐在前台聊天。“今天上午还没有来看房的客户，只有几个咨询电话打进来，但也只是简单问问楼盘的位置、价格，并没有要来看房的意思。”一名售楼人员说，继今年“金九银十”的销售成绩略显一般后，进入冬季，楼盘更是卖不动了，而且与往年同期相比，销量也下降不少。
与一二线城市部分开发商资金链断裂，“以价换量”来回笼资金的方式不同，昆明房价下降的态势并不明显。随着年关临近，开发商迫切回笼资金的心态尤为明显，推盘量增加，进一步拉高房源库存。
分析人士指出，目前仍然处于观望期，购房者看跌心态十分明显，在价格未跌至心理预期价前不会轻易出手。面对成交量的萎靡，降价已然可以预期，但怎么降？降多少？就看开发商的承受能力以及市场反应了。
