2012的楼市会怎么样？

　　还有不够5天，就进入2012年。由于玛雅人的2012年“预言”，让这2012聪明神秘与不可知。
　　我在近年每年的年尾，都会大概判断一下来年的楼市走向，过去的判断算是准确，读者可以回看电子版与我的博客。今年当然也不例外。
　　先探讨一下2012的国内经济坏境。
　　现在大家都在讨论中国国内经济是否会“硬着陆”、“软着陆”。这个问题其实根本不用讨论，因为无论是软还是硬，“着陆”还是“着陆”，都是说明现在的国内经济坏境相当不理想。
　　国内经济发展，至1979年改革开放以来，其实基本是两架马车----靠出口与投资拉动，其中投资包括但不限于国内的房地产市场。至2005年开始，消费成为第三架马车，但是，无论管理层如何想消费成为主力，至今为止，由于社会福利体制仍在完善、税负仍然过高、税负与福利的“挂钩”还在探讨中等因素，消费仍然无法有效拉动中国国内经济发展。
　　那么，至2010年4月宏观调控以来，国内经济环境每况愈下。而这场调控，无疑是“历史以来”最严厉的调控，无论是时间、手段、强度等，都是之前无法比拟的。
　　其实，期间世界经济发展却进入一个危险的时间：美债危机、欧洲债务危机等层出不穷。
　　但是，毕竟国内的改革开放以来经济发展时间不长，可以参考的经济调控经验不多，舆论的成熟程度不高，所以，这次调控出发点是正确的，时机与外部环境却不配合。
　　我们看到的是现在出口环境相当困难、人民币汇率连续大跌、民营企业资本资金非常紧张、人民币不断增发、物价调控代价巨大、国内的资本市场（包括但不限于A股）跌回10年前等等。
　　这些情况提示：宏观调控不得不转向了。
　　其实在10月21日的国务院常务工作会议已经提出这些问题，而且为下一阶段的经济工作安排提出新的定调：发展国内经济、鼓励老百姓购房。
　　而近段时间，一个经济学家经常出来发表与众不同的评论，他就是李稻葵先生。
　　为什么国内这么多各种各样的学者讲话，我都没有在意，偏偏这位李稻葵我一再强调？因为，李稻葵先生是典型的中央“御用经济学家”，而且是央行货币政策委员会委员、中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。这与那些舆论说的“宠物经济学家”完全不同，李稻葵是可以干预中央经济会议的关键经济专家，是那些社科院学者无法比拟的。
　　李稻葵先生的讲话、评论，往往是中央经济会议的“提请舆论布局”，是经济政策的“信使”。
　　李稻葵先生提出几个论点“我不认为明年房价会崩溃”、“利率市场化条件已较成熟”、“明年房价不会崩溃有迹象政策将调”，正好与10月的国务院常务工作会议精神相对应。
　　那么，意味着：2012年国内的银行利率会调整，银根会放松；房地产市场调控已经完结，明年将鼓励老百姓购房。房价根本不可能出现所谓“崩盘”。
　　因此，我对于2012年国内楼市与经济发展情况的看法是：
　　（1）楼市行政性的限制购买、限制价格会在2012年第一季度逐步放开，不可能有“加码”的行政性政策出台；
　　（2）对于楼市价格的限制，会走向相对温和，而且发展经济重新成为热点，房价问题会从舆论上慢慢淡化。
　　（3）银行贷款会慢慢放松，2012年的10万亿扶持新兴产业政策会让整个经济重新注入大量货币。
　　（4）人民币增发的脚步不会放慢，但是对于物价的调控虽然不再像过去那么紧张，但是也是工作重点之一。房产在货币增发的情况下的保持保值性，仍然是老百姓关注楼市的原因。
　　（5）国内楼市的成交量会在2012年下半年左右有效放大，总体楼市会表现为价格平稳、成交量不断放大、市场慢慢热身。
　　因此，大家不要再幻想什么国内楼市崩盘，国内的楼市至2015年前，还是会健康发展。对于的确有购买需求的，多在性价比上下功夫；而三大板块的楼市，仍然是国内楼市的重点，小户型与山顶、海边、江滨的高端别墅是整个住宅楼市的两头，都是走势相当好的，注意豪宅必须具备“豪的外部环境”--山、海、江等才是合格；商业地产还是热点，但是要注意商业地产中真正的题材，不要盲目投资，要从目前城市化之后新的问题---交通疏导上充分考虑商业地产项目。
　　2012年的楼市会慢慢复苏，对于准备入市的，其实现在至2012年中，就是好时机。