昆明楼市一向“温吞”，去年整年在一手房市场中的表现，也是稳稳当当：相比前年，成交量未降，反而有小幅的提升，传达出一定的“暖意”；房价则有调整，优惠盘增多，但整体的调整幅度不大。
数据来源：昆明市房产信息网。2011年8月-12月该网未公布价格、金额数据，故无法统计。
昆明楼市一向“温吞”，去年整年在一手房市场中的表现，也是稳稳当当：相比前年，成交量未降，反而有小幅的提升，传达出一定的“暖意”；房价则有调整，优惠盘增多，但整体的调整幅度不大。
业内人士分析，这主要与昆明楼市一直存在刚性购房需求有关，市场可挤压的泡沫不大。但如果明年政策继续从严，与全国楼市一样，昆明楼市成交量、房价仍面临巨大下行压力，“寒意”难减。
关键词：成交“稳”字当头
2011年一手房成交略高于去年
吃透“稳字诀”，2011年楼市即将在一手成交略有回升的维稳格局中走完。据昆明市房产信息网数据，截至2011年12月25日晚，昆明主城四区、呈贡区去年1月至12月共成交各类商品房72926套，成交面积602.62万平方米，仅总成交套数少于去年90套，成交面积已有约4%的涨幅，去年整年成交量在前年的基础上，将略有提升。业内人士分析，这样的走势与昆明市场上潜在购房需求群体支撑，以及昆明楼市一贯“慢半拍”的市场反应不无关系。
全国工商联房地产商会会长聂梅生日前表示：从统计局的数据看，2011年的房地产销量能达到2009年的水平，比2010年稍低一点，并没有出现之前媒体所说的交易量下滑3-5成情况。昆明的情况略有不同：2011年全年的成交量达到了并略微超过了2010年的成交水平，比2009年低一成多。
据昆明市房产信息网的数据显示，2010年，昆明全年成交套数73016套，成交面积583.57万平方米。2009年成交总房源套数78134套，成交面积702.35万平方米。
“这样的表现与昆明楼市对全国市场反应偏慢有关。”昆明一业内人士分析，正因为如此，昆明楼市可以获得较长的发展周期，市场抗风险的能力也会较强。2009年昆明楼市成交量也因此实现了大幅度增长，比2008年翻了两倍还多，在2010年-2011年间，昆明的平均房价也涨了1-2倍。
国福房地产开发有限公司副董事长洪语斌分析，这说明昆明楼市的刚性需求是存在的，市场的泡沫不大。
去年成交没有出现想象中的冷，年底成交维稳走势在其中发挥了重要作用。据数据，延续2010年成交上行的走势，2011年1月昆明楼市月度成交量以12587套的高成交量拉开序幕，2、3月份在传统节日周期仅有4561、4259套的成交，步入第一个低谷，积蓄的购买力随即在4月份爆发，带来2011年月度成交的第二个记录：10684套，5月份成交开始下挫，直至今年月度成交的最低点——7月份的3014套，8月份，成交触底回升，9、10月份稳定在6000套上下，11月份小降，但在12月份又以6658套的成交量将全年月度成交走势拉回上升水平，年底成交走势总体偏稳。
“现在买房的基本是刚性需求为主，还有一部分是前几年挤压下来的需求。”风之铃房地产研究中心经理杨皎分析，2011年昆明房价总体的变化不是很大，仅有局部楼盘价格有调整，中央调控的态度已经比较明确，观望了良久的购房者，会适时出手。除非政策有大变动，未来昆明楼市在很长一段时间内，仍将走得比较平稳。
关键词：房价
优惠幅度大增房价走向不明
对于大多数开发商来说，每年11月、12月原本是完成任务的冲刺阶段。但眼下的市场，似乎难以让开发商如愿，尽管降价跑量的大旗已经在包括昆明在内的全国范围内举起。
相比前几个月，昆明楼市近期最大的特点，就是优惠幅度有明显增加，加入到优惠促销行列的楼盘数量也明显多了不少。
“凡登记VIP客户开盘当天均可享受8.9折购房优惠，开盘当天成功购房均可参加回馈大抽奖活动，最高购房回馈大奖可达85.1万元。”这是位于五华区的春城慧谷二期给出的优惠。东信中心城“十多万总价一套房，不限够、不限贷、准现房”的营销信息，最近也是频繁出现在短信、网络以及报纸等各种媒体中。位于昆洛板块的欢乐城一期更是旗帜鲜明地扛出了“每平米直降3100元”的降价大旗。大尺度的优惠之下，一些楼盘的优惠已经突破“十个点”。
在云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪看来，尽管上述营销策略虚虚实实，但都在一定程度上显现出，目前卖方市场已经转变为买方市场。并且，不仅购房者在观望，开发商为跑量，也存在恐慌心理。
“降价是特殊时期的特殊营销手段。”杨皎分析，优惠或是降价促销来吸引消费者买房，以实现资金回笼，是开发商在特殊市场环境下的一种生存方式。“谁能抢到消费者，解决资金难题，谁就能熬过冬天。”
如今，降价潮已经在北京、上海等一线城市蔓延并有加深迹象。某房产近日抽调了100个主流楼盘的成交均价进行对比，结果显示，有49%的楼盘成交均价出现下滑趋势，其中有市区楼盘一手房价降幅近30%。
风之铃信息中心分析，今年房地产下行趋势已成定局，不排除今年会出现部分楼盘大幅降价促销的可能。与此同时，在住宅地产受压缩的同时，商业地产可能将跨入大发展周期。
也有房地产开发企业负责人表示，调控是为了挤出市场上的泡沫，昆明房价总体不高，泡沫不大，受挤压的空间不会太大，仍难下跌，最多出现小幅度波动。但房地产是政策市，如果明年政策继续从严，与全国楼市一样，昆明楼市成交量、房价仍面临巨大下行压力，“寒意”难减。
关键词：观望
观望情绪浓重购房意愿继续走低
一系列楼市调控政策的累积效果之下，楼市观望情绪也跟着有增无减。近日，记者走访多个楼盘售楼部以及开盘现场注意到，市场浓郁的观望情绪并未因为临近年关而有所减弱，购房者或者直接选择观望，或是将购房的周期大大延长。
“我打算再等等，看看房价还有没有降价空间。”面对置业顾问的耐心“劝导”，市民李先生还是决定暂时不出手，期待以更合适的价格买下首套房。他告诉记者，昆明房价现在只是有局部变化，还没调整到位。
市场浓郁的观望氛围促使购房意愿继续走低。2011年第4季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，72.9%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降2.8个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点。接近监测以来的最低点（13.2%，2008年第3季度）。
“局势很严峻，这是楼市的冰冻期，我们不能去抱怨什么，这也是为了市场能够更有序地发展。”洪语斌表示，房地产市场的发展与政策密切相关，目前市场观望情绪浓重，但市场不会就此消失得无影无踪，还是有一定的刚性需求存在。
王詠雪分析，开发商当务之急是转变思想、调整策略，坐等市场转暖的想法很危险，积极出货才是王道。
一业内人士直言，以前有人说房地产是暴利行业，未来房地产市场的发展方向应该是追求合理利润空间。同时，也要求开发商勤练内功，把产品做到精细化，规划、设计、施工、物业管理等各个方面都要走品牌化之路。
近日，首套房房贷传出出现松动迹象的消息。楼市未来仍将面临变局。
“哪天泡沫挤出来了，中央调控楼市的预期效果达到了，限购、限贷等政策就会适当放缓。”昆明一业内人士分析，目前的市场格局还是看一、二线房企与中央之间是怎样博弈的。
记者手记
统计数据缺失昆明房价在玩躲猫猫
2010年11月，昆明开始实行商品房销售价格网上公示制度。取得预售许可的商品房项目，每套准售房源及价格都将在昆明市房产信息网公示。房企按照公布价格，明码标价对外销售。虽然政策规范，但事实上，昆明房价的走向仍让人摸不着头脑。
这不，去年8月，昆明市房产信息网备案登记的商品房单日成交数据再现变数，仅公布单日成交商品房的套数、面积，成交均价及金额等重要信息突然缺失，房价数据再玩“躲猫猫”，这看似“意外”的情况，让小记措手不及，也因如此，小记无法统计去年8月至12月的月度成交均价及成交金额，甚是遗憾。
房价数据不透明由来已久。国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格，只说房价指数，并不涉及具体成交价格。关凭这复杂的同比、环比指标，又有几个人能识别今个儿这个房价具体是多少？此外，昆明相关地产机构每月发布的房价数据指数参差不齐，除统计渠道不同外，也有统计量不全，一房一价备案资料不全等关键原因。
以前，房价数据常常因为各机构统计方式不同“打群架”，现在，我们就连这打群架的机会也被剥夺了。市民欲知今日昆明房价几何？恐怕没人能很硬气、很精确的回答这个问题了。
