元旦放假过后，昆明元旦放假三天成交量不足100套，楼市依然延续2011年的低迷态势。成交量的不断下挫，专家预测2012年二季度昆明房价将可能出现明显的价格明显松动，专家媒体一致不看好未来市场。地州玉溪楼市成交，特别是二手房市场一直不见起色，本人走访一家中介公司采访他们的生存之道。
朱先生，玉溪某地产中介公司的负责人，从业4年，也曾经历过2008年的市场低迷，成交量猛跌的状况，那时候是盼着顾客进店，而且各中介公司竞争相当的激烈，有人为过一个客户而大大出手，市场的不理性，让中介的从业人员也变的浮躁不安。时过境迁，他个人认为2012年，我们的目标是活下来。并讲出他从业四年的成功经验。
资源的占有量是活下来的根
许多人不喜欢中介公司，特别是在一些二三线城市，有人说他们是促进房价上涨的推手，有人说和开发商一样都“流着不道德的血液”，或许中间会有人误解，但是对于中介公司这样的一个不成熟市场，确实存在一些问题。市场好的时候，顾客会主动上门，可能多的时候，有一些客户都懒着去带看，可是一旦市场转向之后，一个星期都看不到一个人，说明我们对于市场的应变能力太差，服务和专业度的发展出现瓶颈，导致整个行业的畸形发展，故客户对我们产生不满意。成交量的下滑接下来便是房屋中介公司的倒闭潮，可是回头想想，为何市场遇冷数次，大型中介公司依然继续经营，有甚者还有拓展门店数量的动作。大型中介公司的生存靠的是自己的根（资源的占有量）。不论中介大小，信息量的大小，决定公司未来的发展，特别是在市场低迷的时候，一味的去靠新客户的成交将会变的难上加难，在这个时候，大型中介公司的老客户资源系统，便是最好的生存血液。我们近期的成交基本都是老客户的推荐资源多一些。
从坐商到行商的脱变
在电影“当幸福来敲门”当中让我记忆犹新的一句话是：“我不能懈怠，因为每多打一个电话便是一次机会”传统的中介门店基本都是以坐商为主，在业务拓展中缺乏主动出击的意识，进而丧失了许多的成交机会。行商的前进式开发意识，让客户和门店有更多的接触机会，加深双方的信任感，有利于业务后期的跟进和开展。在一线城市经常会看到小区门口或是超市入口经常会有中介公司拿房源牌开发房客源，这便是最简单和直接的中介行商模式。据统计在人流高峰期内所做的社区开发，平均每天会接到几条甚至十几条的买卖信息。成交靠机会和信息的匹配相似度，外拓式行商模式，对于新客户资源是一个递进式补充，对新房源也是一个有效的收集方式。
记住我们永远都是在做细节服务
我做经纪人的第一天，我的老板便告诉我，我们是做服务的，现在是以后更是。一开始我并不是很明白，但随着从业时间的推移，对于这句话的感受就会颇深。在做居间时，能够服务买卖双方便是你服务的第一步，但切记不要仅做一次性的服务，即使在做完买卖过户，物业交割后也要做好以后的定期回访，不见得每次均聊房子的事情，如果你的顾客是个投资客，那最近的成交价格一定是他最关心的，即使他不是投资客，客户大多数都是喜欢自己的私产升值涨价的。特别是你的得知家里面有老人或者是升学的成员，一定要真诚的问好。让顾客记住你，从细节开始。
两条腿走路
传统的门店依托的是门店的进店资源，但随着购房者的年轻化趋势的日益突出，"网络＋房产"的新销售模式将可能成为未来发展的趋势。当然这不仅仅局限于三级市场（二手房市场），二级市场（一手房）潘石屹的地产项目的网络销售试水已经获得了初步的成功，并且是在最短的时间内，达到了最理想的广告宣传效应。但其中二手房在做网络销售当中最为重要的还是中介门店对于所有商圈内小区的精耕程度，在做某套房源销售的过程当中做好信息采集，并做到图文并茂。另在房源发布时间上也要注意时段的安排，尽可能的找到上网的高峰期内，让自己的房源得到最大的曝光。
信任源于专业
中介在交易中的作用很微妙，不仅仅是一个信息的搭建的桥梁，在做买卖过程当中，一些专业知识的告知也是必要的，能为买卖双方提供风险告知，包括标准的二手房交易流程也是需要知道的。比如某客户需要做按揭贷款，那你一定要知道在办理按揭贷款时需要什么样的手续和流程，费用是多少？放款的额度？放款的时间等等。这些讯息的获得也是让客户对你产生信任的基础。
多渠道业务拓展
一手房的代理销售业务一直以来都有在一线地产中介当中盛行，特别是在市场极度不好的情况之下，能用二手房积累的资源进行整合来消化滞销的房源是一个双赢的方式。中介公司也抛开了传统的经营模式，成为了开发商得力的售楼部，既省去开发房源的成本，又不必担心业主涨价，还可以获得事先约定的可观佣金。但是在做一手房代理的时候，会有一家开发商找多家中介公司代理的情况发生，在这样的情况之下，练好内功最重要了。
好的中介门店是一张拼图，每一个经纪人只有相互的互补和包容，才能组建成一个可以打硬仗的好团队，公司才能在地产低迷的市场上面获得生存和壮大。上述六大技术上的市场操作需要的是实战经验的积累，其实能把门店做的长久更需要的还是一个可以静下来的心，浮躁只能让我们更糟，当我们找不到方向的时候，别忘记回头看看。
