广基锦悦四季定价7500 守住昆明二环“7”房价

　　今天上午收到内部消息，传广基锦悦四季伺机开盘，860套房源，预计均价7500元，主要以78、88、95平米的三房为主。如果该消息属实的话，相信2012年昆明房价格局会有新的调整和变化，而7500的价格或将成为昆明二环的筑底价格。
　　在2012年1月15日，新发村城中村改造项目金尚俊园率先开盘，均价7600元/平米，推出2栋共284套房源当天售罄，俊发顺势续推198套房，1月18日开盘当天销售167套。从推售房源分析，2栋是紧邻万宏路与白云路交叉口，共有42层，是距离广基锦悦四季项目最近的一栋，后面为幼儿园和小学。1月15日推售房源，最小户型79.77平米，最大144.21平米，90平米以下户型占到近62%的比例，在总价上具有一定优势，客户的接受门槛较低；而1月18日推售户型面积101平米、109平米、134平米，几乎都是大户型，面积偏大总价偏高为此当天的去化率仅有84.3%。
　　显然，广基锦悦四季此次的定价是奔着金尚俊园而来的。俊发在节前捷足先登，开了个好局，对于仅有一墙之隔的广基锦悦四季项目而言，是羡慕嫉妒恨。羡慕的是金尚俊园在前期的蓄水做得相对充分，有那么多的追随客户；嫉妒是能开盘取得成功，获得较好的销售业绩；恨则为金尚俊园开盘价定得过低，比起之前过万的预期价格相差甚远。
　　但即使是同一区域，价格相当，但广基锦悦四季的优势并不明显：首先，从体量上上，金尚俊园61万平米，广基锦悦四季29万平米，住宅部分金尚俊园以高层、超高层为主，如2栋42层，公摊率约为20%，属于正常范围。而广基锦悦四季以高层为主，共8栋，层高以32层-35层不等，其中32层以开发30平米的单身公寓，公摊比例也差不多20%；从容积率上看，金尚俊园4.52，广基锦悦四季5.27，广基锦悦四季的建筑密度相对偏高；价格上，金尚俊园均价7600元/平米，广基锦悦四季预计7500元/平米，如果从品牌和影响力的角度平衡的话，100元/平米的价差，广基锦悦四季并不占据多大优势。
　　而目前两个项目最大的看点则为：户型的结构及设计。据了解得知，金尚俊园79.77平米，套内面积64.4平米，格局是两室两厅一厨两一阳台，户型方正，东西朝向；而广基锦悦四季78平米户型，套内面积约为62平米，格局为三室两厅一厨一卫三阳台，其中书房与次卧相连，东西向偏东南。从结构上看，78平做成三室难免有些拥挤，但相信还是值得期待。
　　从整体市场看，目前金尚俊园个广基锦悦四季的定价已经锁定了昆明二环边的房价保持在7500元/平米的水平线上，这难免在离两项目300米远的同德昆明广场深感压力，同样，给昆明二环边新项目的定价也会有一定的影响，西二环内碧鸡名城、二环外的滇池柏悦；南二环内的兆丰六千城、二环外的金坤世纪、银海尚御；北二环内的同德昆明广场、品正智座、二环外的溪畔丽景；东二环内东环大厦、东二环外的中国水电金檀等项目在定价上也会有一定的影响；二环如此，昆明三环的新项目也难免有些顾虑，如南三环的海伦国际、北三环的国福现代城、西三环的马街新城、城市山、东三环银海白沙河项目等等。
　　或许在今年，将是开发商以价换量的一年，换句话说，今年对于一些有购房需求者而言，会是比较好的置业时机。