楼市旱渴难解之资金紧成交淡 楼市大旱

　　不管你愿不愿意承认，2012年房地产市场面临的 “旱情”或成为“史上最强”：相关数据显示，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比增涨39.22%。此外，2011年上半年全国发行信托4万亿元。其中2/3是房地产信托，这笔钱将在2012年-2013年陆续到齐。
　　而“限购”政策也不见松动。银行贷款全面收缩，信托、基金、上市融资，无异于“难于上青天 ”，民间借贷弄不好就会“引火烧身”。
　　凡此种种，都使楼市处于到处喊渴的局面。严重旱情之下，房企将何去何从？购房者又该如何选择？
　　2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动。不仅中海，近期通过债券市场融资的还包括新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。债券市场及银行业内估算，今年有约4000亿元人民币的高息债将陆续到期，需要房地产企业赎回。
　　事实上，高息债务到期的资金窘境，只是楼市“旱情”的冰山一角。在持续近两年的宏观调控作用之下，销售不畅、库存居高不下等，还有复杂的国际环境，也都将把楼市“旱情”推向一个更高的层级，由此楼市面临的考验或许将比2008年那一轮来得猛烈许多，甚至楼市未来的走向也将受到至关重要的影响。
　　资金缺口正消耗开发商信心
　　外部国际环境的压力固然存在，但还没有发挥明显作用，而现实正在经受的资金考验以及各种“残酷”数据，确是正在一点一点地消耗开发商对市场的信心。
　　中国房地产指数系统监测的数据显示，春节后第一周，全国多城市成交量回升至春节前水平，但总体仍然低迷。监测的40个城市中，36城市楼市周均成交量同比下降，15城市成交量降幅在50%以上。北京、上海等重点城市市场供应与成交均呈现颓势。
　　高库存量也将大量挤占开发商的现金流。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示，截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大增约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市合计库存量达3084万平方米，比去年同期大增近46%。
　　国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。这相当于2011年万科销售额的近11倍。
　　不仅如此，债券市场及银行业内还估算，今年有约4000亿元人民币的高息债将陆续到期，需要房地产企业赎回。
　　最新数据显示，中海等一线房企巨头企业已经纷纷调整2012年的销售目标，维持去年的目标、销售目标零增长，成为不少房企的选择。不过，也有恒大、绿城等房企调高了销售目标。
　　再结合近期新春零成交、1月成交大幅下滑等的数据，不少业内人士作出判断认为，目前是楼市的冰封期，楼市“旱情”将伴随着资金链的不断收紧，继续考验已经备受煎熬的开发商，以及房地产业链条上下端的行业。
　　在昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧看来，如何提振目前市场的信心，是一件非常重要的事。
　　楼市“旱情”需经历复杂考验
　　牵一发而动全身的房地产业正面临国内外严峻的形势考验。楼市“旱情”还将持续多长时间，将由目前复杂的国内外环境走向所共同决定。
　　仍在持续发酵的欧债危机，被很多人士认为是楼市调控政策可能因此转向的一个契机，但美国房地产市场所导致的次贷危机以及由此引发的各种负面影响，仍历历在目，楼市调控转向的可能性似乎不大。或许正基于此种考虑，持续了2年左右时间的本轮房地产调控，即使到春节后的现在，也没有急着出台政策，相反，中央继续强调“促进房价合理回归”的表态仍犹在耳边。
　　引发市场各方做出积极猜想的原因之一，就在于2008年那一轮次贷危机的“经验”所致。当时，房地产市场调控翻烧饼式的“变脸”，让不少人因此认为本轮房地产调控也可能迫于“国际形势”变化，就此转向。但很明显，经历了上一轮国际大环境的“洗礼”，以及国内市场多年的深厚积淀，在本轮国际大势面临重大考验之时，中央的应对举措明显是非常理性的。也因为如此，楼市的“旱情”可能维持更长的时间，到最后，面临的形势可能比2008年猛烈很多。
　　“次贷危机的源头是美国，而欧债危机，主要是欧洲国家，相比之下，美国引发次贷危机对我国的影响更明显。”富滇银行金融专家屠强分析，这可能是中央没有依据“2008年的经验”而采取相应楼市政策的原因之一所在。此外，中国经济多年的积淀也是重要支撑所在。
　　国际货币基金组织（IMF）甚至在近期将2012年中国经济的增速预期从去年9月份预计的9.0%下调至8.25%，理由是中国面临着全球经济环境不明朗之际出口放缓所带来的威胁，若欧元区经济出现显著衰退，中国经济增速或将大幅放缓。届时，如果这种拖累效应显现，不排除目前楼市的政策会出现全面转向。
　　昆明房企融资渠道偏窄
　　昆明的情况也不见得好到哪里去。
　　市场的不景气已经延展到了成交数据上。据记者对昆明市房产信息网数据的统计，1月份，昆明主城四区及呈贡区的一手房成交数据大幅下滑，环比降幅六成以上，同比降幅八成。
　　而早在去年年初，就已经有部分昆明的房地产企业扛不住，在寻求通过转让项目等方式转嫁风险。那些资金有保障，特别是一些已经扎根昆明市场的全国性房企则四处觅食，寻求将优质的转让企业纳入囊中。此外，大幅度优惠、房价低位开盘已是常事，一些地块，也包括一些曾经身为地王身份璀璨的地块，则逐渐埋没在市场调控中，甚至已经出现易主的情况。
　　“下一步，上述情况可能会多起来。”云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚表示。
　　资金问题关系着房企的命门。一般来说，自有资金之外，房企60%-70%的资金来自银行，此外还会通过PE（私募股权投资）、小额贷款公司、民间借贷等方式、渠道获取资金。在不得已的情况下，还会通过房企间相互借贷，甚至并购、项目整合等方式实现。
　　“私募基金的回报很高，30%、40%的回报很常见，开发商不敢碰。”屠强介绍，银行以外的融资途径成本都偏高，小额贷款公司的利息也至少在10%以上，达到了20%左右。并且，由于房地产市场面临前景不明朗，资金也不敢贸然进入。国外的资金则由于门槛限制，更难以进入国内。
　　胡先钧分析，昆滇楼市还是比较粗浅的二级市场，基金、并购等较为复杂的方式并不适用，事实上，目前市场上的融资还是比较初级，并没有很多人想象中的那么复杂。依靠自有资金、银行贷款、销售回款、民间借贷以及借助团购等方式回笼资金的方式，在目前昆明市场上较为常见。
　　一房企负责人表示，商会、有影响力的团体领袖、小的基金公司等，也是其目前正在积极争取融资的重要方面。
　　记者观察
　　云南仅有一家房企上市
　　据记者了解，整个云南主业是房地产的企业只有云南城投一家，世博股份、昆百大A等上市的云南企业虽然旗下有地产业务，但主业并不在房地产方面。证监会近期披露的数据显示，500多家排队上市企业中，只有4家滇企，其中还包括了已中止审查的蓝晶科技，其他3家企业都属于生物、医药等云南优势产业，未见房企的身影。这也就意味着，云南房地产企业的融资方式很难去借助社会方面的力量打开。
　　因此，相比省外融资渠道的精彩纷呈，昆明本土楼市的融资路径相对窄了一些，这可能对昆滇楼市房企融资带来一定影响。这也意味着，昆滇楼市可能遭受更加严重的“旱情”考验。
　　“但这并不代表昆滇房企就没有融资渠道，事实上，各种形式的融资千姿百态，比如曲线贷款，好多企业还是好好地活下来了。”一业内人士如是表示。