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房价涨势得到遏制，商业地产逆市飘红，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，调控政策显效，昆明房地产市场形势在博弈中悄然转变。而在注定不平静的2012年，楼市调控长效机制能否建立，房价会再度反弹还是合理回归，保障房的“稳定器”作用能否发挥……无疑成为展望2012年昆明楼市的关键看点。
经过持续一年的宏观调控，相比2009年、2010年房价的高歌猛进，去年的昆明房价已经进入降温通道。跨入2012，“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”的政策基调预示着楼市调控仍将继续，而在政策未现松动的情况下，市场方面愈来愈多的项目也开始趋向于真让利、真低价，选择以价换取销量增长。自1月金尚俊园以7600元/平方米的均价开盘入市开始，本土楼市价格松动迹象越加明显。紧邻金尚俊园的“广基·锦悦四季”也预计以约7700—7900元/平方米的均价近期入市，位于广福路上的“欢乐城一期”则计划以5906元/平方米的起价发售。而二环东路与穿金路交叉口的江东“禧瑞都”更是于近日爆出精装房将以6600元/平方米开盘的信息。
2012年昆明房价下跌已成定调？对此，业界普遍认为，随着房地产融资渠道收窄和调控政策的持续，尤其是在部分楼盘“以价换量”的影响下，昆明房价可能出现进一步调整并且更趋明朗化，但房价下降空间有限，暴跌的可能性不大。并且2012年楼市调控在供给方面也有望出现结构性变化，除继续抑制房地产投资投机外，将会进一步加大面对中低收入消费群体的保障性住房和小户型商品房的供给。
据悉，今年昆明保障性住房建设将继续提速。按照国家下达的全国开工建设保障性住房700万套，建成500万套以上的目标任务，昆明市保2012年将计划建设城镇保障性住房建设105423套（户），其中实物建房71229套，加上去年开工正在续建的10万套，全年建设任务近20万套，保障房建设任务又创历史新高。“伴随着商品房与保障房‘双轨制’的逐步形成，昆明住房供应结构将发生变化，同时保障房实现有效供应还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”
2012年除了保障房将成为昆明楼市“重头戏”以外，城市综合体势必也将呈现遍地开花的态势。延续过去一年昆明市场城市综合体“大行其道”的热度，今年，海伦国际、南亚之门等诸多个注重规划创新性和城市属性、吸纳现代城市发展有益元素的新型城市综合体将强势亮相、“竞艳”昆明，给昆明带来更多的城市新型功能赋予。不过在2012昆明城市综合体迎来全面开花局面的同时，或许也要面临市场消化的考验。
未来将逐步形成
二元市场格局
——访昆明理工大学副教授邓晓盈
昆明理工大学副教授邓晓盈
“只要政策不放松，今年房企的日子一定不会好过。 ”在谈到今年房地产开发商生存状况时，昆明理工大学副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈这样说道。她表示，目前房地产开发企业面临的政策、市场、销售等一些问题归根结底就是资金链的问题，今年房地产市场将继续变革，而未来几年市场则可能逐步转变为保障性住房和商品房平分天下的二元格局。
房企面临较大资金压力
今年的房地产市场调控依然是主旋律，政府已经明确表态要巩固调控成果。“限购、限贷、限售、保障房等这些政策依然维持原来的水平，可能现在还在加强执行力度。”邓晓盈认为，这些政策的最终效果都是在收紧房地产开发商的资金链，现在来看效果已经十分明显。
首先对于购买方来说，有购买能力的购房者可能被限购或者持币观望，而更多刚性需求的消费者则需要依靠银行贷款，因此尽管目前银行首套房贷已经回归基本利率，但对于大部分中低收入者来说，仍旧会形成较大压力，因此也都在观望。
“也就是说，现在上、中、下三个购买方都受到了挤压，导致市场萎缩得厉害。”邓晓盈说。
另一个方面，从去年开始，各种媒体纷纷报道保障房建设情况，而且从数量上来看，范围扩大了很多，既有经适房、又有公租屋、廉租房，受惠群体进而也放大了很多，有一部分中低收入群体期待通过保障房来解决自己的住房问题，会从商品房市场中分流出来。
在消费者市场萎缩的情况下，开发商销售受到了很大影响，原来大量依靠销售回笼资金来形成现金流，进而让项目能够“滚动”起来的难度越来越大，开发商资金回笼非常有限且缓慢。而在银行方面，对于房地产开发贷款审批也在压缩，两大资金渠道受堵让开发商感受到了较大的资金压力，即使是有实力的开发商也不例外。
“几个方面来看，房企资金链已经处于比较紧张的状态，现在已经出现有的房地产企业要么是项目转让，要么是土地转让，要么是多家企业抱团渡过难关，还有的企业退出这个行业。”邓晓盈说。
未来市场或逐步
进入二元格局
邓晓盈认为，随着大量保障性住房的建设、完工，未来房地产市场的发展将逐步走向保障房和商品房各有供需、平衡健康的二元格局。
目前保障房已经按计划开工，这对于广大中低收入家庭来说无疑是值得期待的，但不可否认的是，要想满足如此庞大的需求群体，还需要一个时间和过程。邓晓盈表示，明年将会是一个过渡期。
到了后年，也就是2014年，邓晓盈表示那个时候首先就要看保障性住房真正的落实情况，如果保障性住房能和商品房的供给比例达成平衡，那么市场的二元格局就可以形成。同时对于商品房市场来说，经过两年的磨砺，有实力的开发商有了更多的成长，而且在商品房开发商可以更多关注市场需求，为对应的消费群体提供更好品质的项目，这对于房地产市场来说无疑是一个较好的局面。
房价今年下调是必然
——访云南财经大学教授张洪
云南财经大学教授张洪
住宅市场的调控政策已在昆明落地一年左右，随着调控政策的延续，今年的昆明房市会呈现怎样的走势，房价会否在短期下降后又出现反弹，记者就此采访了云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任、教授张洪。
《昆明日报》：今年内，昆明房地产市场走势将如何？
张洪：这个问题我从三个方面来谈。第一个，从国家层面而言，对房地产市场的调控政策不会变，具体来说是方向不会变，力度不会减。同时，在房地产信贷方面会出现微调，而出现较大调整的可能则是不太乐观的。
第二点，从昆明楼市今年的发展来看，市场萎缩会持续，房价调整是必然。这个调整也就降价了，但是，房价下调的幅度并不确定。从今年1月昆明楼市成交量来看，昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品住房仅2466套，环比跌幅达69.8%，其中不排除有春节因素的影响。另一方面，根据我们的统计，从去年11月1日后，昆明相当数量的房企开始对新盘调价，而根据我刚收到的一条楼盘销售信息，一个位于二环三环间的新盘报价在六、七千左右。从全年来看，昆明房价的整体下调已成为必然趋势，同时也是业内共识。
第三个方面，由于市场不景气，一些中小型开发企业的资金问题开始凸显，今年再扛一年的资金压力会很艰难。目前，昆明市城中村改造项目有300多个，其中一半已经开始动工，另一半还未动工，未动工的项目里又有多数是中小型房企，同时面临销售不畅和限贷的影响，这些中小型房企资金困难将加剧，市场上可能出现房企重组、并购的行为。
《昆明日报》：昆明房价会下降后不久就反弹吗？
张洪：这主要看政策。我们刚才谈的房价下调的趋势都是以国家调控政策不变的前提而言的，明年会有什么样的变化，主要与调控政策息息相关，目前不好判断。但在今年内，房产税可能会加快出台，以此来替代限购这一行政政策的调控。同时，国家可能会进一步加强对房地产市场运行的监测与管理，不过这一系列举措的加强并不简单等同于继续促进房价下调，其主要目的是更好地促进房地产市场的合理、健康发展，相信这些政策的落地，有利于防止房价暴涨暴跌的情况出现，增强市场自我调节的分量。以此为前提，市场向健康、合理的方向发展，限购这一行政强制性手段也会逐步平稳地退出。
相比去年年底首套房贷款利率是基准利率1.1倍的情况，今年初外地城市和昆明都有出现首套房贷款利率回归基准利率的新现象。对此，张洪认为，这是配合今年宏观经济政策里提及的适度宽松货币政策，国家政策向来支持刚需购买，而打击的是投资性、投机性的住宅购买行为，这一利率调整并不影响宏观调控政策。
