展望2012年，昆明房地产市场已经毫无悬念地进入了下行通道。调控不松动，准备金下调，信贷收紧；不但开发商，代理公司、广告公司、二手房公司...也被“城墙失火，殃及池鱼”。昆明一部份房企开始了推盘自救、降价优惠，但销售情况普遍反映不是太理想。看起来，在这场调控博弈中，刚需购房者真的赢了！
专家
价格整体下调不可避免
云南财经大学房地产与土地政策研究中心
主任、教授 张洪
在严厉的楼市调控下，昆明楼市在去年从辉煌走向萎缩。因此，2012年，昆明楼市整体价格下调已不可避免，楼市价格拐点可能在一季度出现。
去年十月份以来，伴随着楼市交易量萎缩和限购政策延长的局面，昆明部分开发企业开始了推盘自救、优惠降价。但是远没有达到购房者的心理预期。楼市萎缩趋势并没有太大改观。
此外，昆明主城二手房市场也遭遇严冬，二手房交易均价在十月份以后出现环比下降。许多二手房主不想卖房，购房者不想买房，改为出租和租住住房，租赁市场十份火爆，租金上涨，使政府相关部门不得不出面监管房地产租赁市场。综合来看，2012年楼市僵持和拉锯战仍然持续。
刚性需求长期存在
云南财经大学不动产投融资研究中心
主任 周大研
2012年，云南房地产将毫无悬念地进入下行阶段。据昆明风之铃市场咨询机构提供的数据，2011年1-11月，昆明市房地产性质的土地面积成交7895056.4平方米，比2010年增长125.28%，这就意味着2012年昆明商品房的供应量将可能较大幅度增加，再加上限购令及一些其他利空因素的影响，预计昆明房价将向下调整。其他州市县虽然没有实行限购令，但由于受市场基本面恶化及前期上涨过快的影响，多数地方上半年有可能量跌价稳，下半年则可能量价适度向下调整。
需要特别强调的是，房地产具有消费必需品和投资品的双重属性，无论政策如何打压，房地产的刚性需求长期存在。处于通胀时代的中国，房地产投资需求也无法完全遏制；房地产还具有不同于其他商品的区域性与异质性特征。因此，2012年，并不排除少数地区，一些房地产项目依然会出现热销及涨价的现象。还可以预料的是，由于2012年房地产将是被限购、限贷等政策打压下去的，而非市场行为。2013年，如果取消这些政策，房地产市场不可避免将出现报复性反弹。所以，近几年一系列过于苛刻而低效的调控政策值得全面反思并做出制度性安排，否则，不利于中国房地产业长期健康稳定的发展。
广告公司
中肯、严谨、理性地面对市场
昆明盛典东一广告公司副总经理 吴德亮
地产市场严酷，对于主要以地产客户为主的广告公司而言，生存环境也变得十分严峻。广告公司的专业性对于目前的市场环境而言就显得尤为重要，越是恶劣的市场环境，专业和创意的作用才更为凸显。体现在服务客户方面，我们会更注重营销推广渠道的选择，尽量节约成本，同时，创意优先，组织影响力达，效果好的活动进行营销推广。
我们对房地产市场无需太过悲观，当然也不容乐观，必须要以中肯的态度与严谨的理性思维面对市场，提出问题解决问题才是核心。在国家大力发展文化产业的大环境下，我们公司也在积极投身到文化产业发展的浪潮之中，为公司的发展寻找更加宽广以及崭新的平台。
调查公司
资金需求决定开发计划
昆明风之铃市场咨询机构房地产研究中心
经理 杨皎
按照当前国家相关部委给出的2012政策发展方向和房地产调控目标，2012年楼市调控政策仍然不会松绑，继续将当前严格的调控政策执行下去，开发商面对严格调控的楼市政策，也需要根据开发商资金需求来定夺开发计划，已经开工建设的项目，不可能捂盘等到政策解冻，虽然市场不好，价格偏低，但仍然要开盘；对于没有开工建设或者只是有拿地意向的项目，此时开发计划将会放缓，减少建设，保证开发资金流动，不增加当期成本，保证企业持续发展，度过这个特殊时期。
代理公司
开发商要学“猪坚强”
瑞丰和（中国）房地产顾问有限公司
董事长 邓毅敏
从总体趋势上看，房地产市场也是呈波段式发展的，现在正处在一个相对底部的位置，开发商要学会当“猪坚强”，想办法筹措资金，控制成本，只要能够熬过去，就会迎来房地产的景气和繁荣。当然，企业“过冬”的过程，也是积存实力，提升综合能力的过程，就像凤凰涅槃。
2012年的政策和市场环境都都还有很多不确定和变数，如何过去，也没有一种固定的成功模式来提供借鉴，大家只能是充分发挥各自的优势和特长，各找各道。
开发商
采取“保守式”营销
耀兴地产策划经理 黄世友
从目前的情况看，大部份城市房价未大幅松动，价格依然坚挺，特别二、三线城市比较明显，其中包括昆明，这与国家房地产调控的初衷与目标相差甚远，国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策，2012年房地产政策调控更加严厉，如强化二三套房贷差别化，以及推进房产税等等，所以我认为2012年房地产市场将是“严冬年”。
针对这种形式，耀兴地产目将采取“保守式”的营销方式，其一对产品销售放量的控制；其二对工程进度的减缓；其三对开发营销资金的严格控制。另外，加强对产品的深化，紧抓刚性客户，真正从消费者居住价值属性去打造房屋空间与绿色人文环境。目前，耀兴·枫丹白露项目公园景观样板园呈现，1期缇香郡也即将全面封顶，1月13日，18栋优质户型78、89、105平米即将封顶，预计4月开盘。
顺应市场适时调整
俊发地产营销总监 苏欣泉
已经有不少人对今年情况有所判断，得面对现实。在我理解，今年国家的调控不会有所松动，尤其是上半年，不会有所变化。准备金下调，房地产信贷政策收得太紧，今年上半年我是不太看好的。目前昆明新盘开盘速度普遍下降，可以反映出消费者信心不足的状况。
俊发从自身发展着眼，发展方向不会变化太大。今年像金尚俊园这样的新盘要推出，下半年也会有新盘推出。俊发会根据市场来进行调整，价格也要顺应这个市场。目前我们在售的有3个盘，销售速度明显在降低。过年后，我们将对在售楼盘，进行有效的推广。新盘的情况还没定，要看市场情况。
市场低谷 专心做事
云南华侨城总经理 吴洪兵
现在看来，调控会持续一段时间，这个时间长短不好说，其中还有很大的变数。由于我们的项目是文化旅游度假区，对住宅项目价格变化不是太关注。就目前而言，是一个市场低谷的时期，但对我们来说，是一个可以专心做事的机会。
今年，我们项目要着重做文化配套方面的工作。同时，项目的三大旅游小镇要同步开工。其中，要全面启动铁路小镇建设，我们会集中力量抓项目的文化建设工作。对房价方面的问题，我们不会刻意的去过多关注。
房子最起码可以保值
云南同德实业集团有限公司 王晔华
冬天到了，也有人说房地产的冬天也到了。但我个人的看法是，我对昆明的房地产市场充满信心。宏观调控下，精品项目一定是可以保值、增值的。
改革开放三十年来，中国的广义货币发行量M2的年平均增长量在18%，也就是说，每四年半市场流通的货币会翻一倍，但我们手里的钱每隔四年半贬值一半，原来一万块四年半后就当五千块花。老百姓有两个投资渠道，一个是股票，一个是房子，大家知道股票不太把稳，房子最起码可以保值。在宏观调控下，那些可以保值、升值的，一定是精品项目，位置好的，远郊的、州市的、旅游地产项目影响会比较大。
其次，1月4日，人民日报也发表了一篇文章，说中国房地产不会硬着陆，也是表明我们国家的宏观调控政策正在发展改变。另外，昆明是一个充满吸引力的城市，整个昆明的人口占云南的13.99，GDP占40%多，消费占60%，每年昆明还有5%—6%的人口增长，所以市场需求比较大，不论是消费品、还是住房。
房产中介
房地产迎来最艰难时刻
昆明富邦地产房产副总经理 卞东晓
2012年楼市政策基本会延续2011年的一些做法，整个房地产市场将迎来最艰难的时刻。根据消息称，全国范围内保障房的建设进度似乎慢于计划速度，因此依靠保障房作为调节楼市的想法在2012年底之前不能完全实现。限购、限贷、利率调整（包括各家银行自主的利率上浮）这些政策会继续打压楼市。2012年房价会有小幅下降，成交量会持续低迷，各类楼市纠纷案件会大幅增加。富邦明年的一些运营想法：由于政策的调控，给行业的发展也带来了新一轮变化。
《昆明市房地产经纪管理办法》将会出台，对于从业人员将会要求持证上岗，对于房地产经纪公司则要求严禁赚取客户差价等违规行为，昆明房地产经纪行业将逐步走向法治化。昆明目前还存在为数不少的小型经纪门店，在这轮变化过程中将会遭遇生存危机。富邦希望通过2012年的努力，把行业培训、服务作为公司工作的重点，打造一个具备一定培训、服务能力的平台，能真真实实地帮助到广大小型房产经纪门店，顺利在这轮市场变化中完成转型和升级。
