三十而立昆明楼市风华正茂 城市让生活更美好

　　主办方：昆明市房地产开发协会

　　全程智力支持机构：云南财经大学传媒学院

　　深度合作媒体：都市时报

　　开篇语 31年那些事儿

　　古有云：“三十而立”。在昆明房地产进入又一30年的开年之际，无论是政府、开发商还是消费者都需要一次完整而系统的梳理。

　　2012年秋季房交会闭幕之际，由昆明市房地产开发协会主办、云南财经大学传媒学院提供全程智力支持的“1981—2012年昆明人居价值典范楼盘大众推选及专业评测”活动正式拉开帷幕。本次活动为期2个月，旨在通过盘点昆明房地产开发31年来昆明人居价值典范样本楼盘，对昆明房地产发展历程进行系统梳理，并对每个阶段的城市发展、地产开发模式、产品变革和人居置业观等进行归纳总结，最后集结成册出版——《1981—2012年昆明人居价值典范白皮书》，以期为“幸福昆明”创建更科学、更完善的人居置业标准和标杆，献礼党的“十八大”。

　　为了更好地对这31年的昆明房地产发展进行梳理，我们将1981—2012年分为四个研究阶段，即“1981—1997年城市1.0时代”、“1998—2005年城市2.0时代”、“2006—2011年城市后2.0时代”以及“2012年城市3.0时代”。通过盘点，系统归纳出分别代表这四个时期的典型人居价值观。

　　让我们共同回忆从懵懂到混沌，从疯狂到理智的“30年那些事儿”。

　　企业

　　昆明房地产公司6年增6倍

　　轻轻地 民营开发商来了

　　政企合一的“混血儿”时代已经走远，民营开发商经历了从诞生到成熟的华丽转身。

　　12家开发公司年开工80万平方米

　　溯源昆明楼市，以期找到房地产业的根基，理清发展脉络。昆明楼市起源于哪儿？谁又是昆明第一个开发商？这些事物又是在怎样的环境下产生的。

　　说起昆明第一个开发商，“应运而生”这四个字便油然而生。1981年，在改革开放的大潮中，地处西南一隅的云南省首府昆明，在第一时间响应了改革开发的号召。当年12月，在昆明市政府的批准下，成立了昆明市第一家房屋建设开发公司——昆明市房地产开发经营公司，也就是之后的中房集团昆明房地产开发公司。 以后几年，一批房屋开发公司相继成立。在当时昆明的住宅开发队伍中，出现了包括昆明市城市建设综合开发公司、昆明市官渡区房地产开发企业集团等在内的12支房屋开发大军。时值今天，这批房屋开发大军大多已经退出历史舞台，但在当年他们确是那个时代的弄潮儿。

　　据统计，1981年至1987年期间，这12家开发公司每年开工面积达到80万平方米，是原先单独由房管局开发的10倍，占了全昆明市住宅建设的60%。也就是在这个时间内，昆明市住宅建设从小规模零星分建发展到大规模的片区开发建设；从独家开发、独家经营向多家开发、多家经营发展。

　　昆明第一批开发商的出现解除了政府投资建房的困惑。在此期间，政府对昆明房地产的投资逐年减少，而住房却逐年增多，政府拨款逐年减少，从1981年的750万元减少至1986年的100万元。

　　昆明房地产公司增加到86家

　　与现在的开发商截然不同。在城市1.0时代，许多开发商的身份并不纯粹。以昆明市房地产开发经营公司为例，在当时就是一个政、企合二为一的“混血儿”。

　　这还要从昆明市住宅统建办公室说起。上世纪70年代，在昆明市房管局的主导下，每年新建住宅开工面积只有8万平方米，规模小、速度慢，质量也不高。于是在1981年，昆明市决定成立住宅统建办公室，鼓励各地国营、集体单位在昆明兴办房屋开发公司，调动全社会建房。

　　这在当时，是一个十分普遍的现象。在经济整肃的背景下，“蹒跚起步”的中国房地产，一下子也摆脱不了多年计划经济的阴影。

　　1981年到1986年这几年间，昆明房地产的开发仍然带着浓重的政府色彩。政府批地，企业出钱，用国家规定留存的职工福利基金“参建”、“联建”，造好房子自己分。改革开放之后的人民住房建设，就这样迈出了第一步。

　　本土开发商要做百年企业

　　对于中国人，姓氏的转变绝不容易。就拿昆明房地产公司的“姓氏”来说，从姓“国”到姓“民”，足足走了20年。

　　1981年诞生的昆明首家房地产公司，国有企业的性质特征明显。虽然自1993年，昆明房地产公司数量，从1987年的12家，一下子增加到了86家。然而这些房地产开发公司的国有性质仍然或多或少存在。只是在邓小平1992年1月18日至2月21日南方讲话以后，国字号的房地产企业不再具有垄断地位。

　　然而此时的昆明，房地产业走势平稳。正当外地企业争相抢占金融市场，筹集开发资金、大刀阔斧进军房地产界的同时，本土房地产开发企业则比较保守、谨慎。而走得稳健的公司中，带有国有性质的官房出尽风头。当时的云南房地产30强中，占据席位最多的仍然是带有国企背景的房地产开发企业。

　　1998年，昆明底彻底结束了实物分房时代，自2000年起，国企背景的房地产开发企业的优势才被彻底瓦解，房地产才算全面进入市场化阶段。

　　本土民营品牌开发商的诞生，意味着城市1.0向2.0时代完成了第一个漂亮的转身，越来越多的房地产开发企业迈出了跨地域经营的艰难步伐，越来越多的企业尝试用各种办法让自己尽快长大或结盟或并购，非国有房企的力量逐渐强大起来，国企则纷纷改制。中国房地产业在经历了几十年的蹒跚学步后，随着住宅商品属性的被还原，企业走上规模化之路，终于龙门一跃进入了成长期，品牌意识也开始在他们的心中生了根，一批本土开发企业甚至打出了做百年企业的口号。

　　房价

　　首批商品房售价：359元/平米

　　告别福利分房

　　随着福利分房时代的结束，商品房登上了历史舞台。

　　福利房时代结束

　　如果有人告诉你：想要收回一间30平方米住房的全部成本，最少要200年。今天的人们会这样回答：“不可能！”然而，这就是上世纪80年代之前昆明住宅的状况。

　　所以，没有人去买房，租房就好。1985年，昆明房屋普查结果表明，在昆明职工收入中，房租支出仅占1.5%，一间投资数万元的住房，每个月的价值仅值一包烟钱。因此当时有人轻松地说“一包香烟抵租金”。

　　还有一拨人，则坐等分福利房。一直等到1998年6月17日。这天，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　大量的人等待福利分房的愿望从这个时候开始落空。也就是从这个时候开始，房地产开发经营步入迅猛增长期。

　　到威远街买最早的商品房

　　在1980年及1981年期间，昆明最大的开发商是昆明市房产管理局，那是当时昆明唯一经营住宅的单位。1981年，位于昆明威远街的市房管局机关小院，突然热闹起来，进出这个小院的人川流不息。他们都来这里干什么呢？买商品房！

　　新中国成立以来，昆明市的第一批商品房——董家湾小区建起来了。人们纷纷到威远街买商品房，而这里也可以算得上是昆明最早的售楼部了。

　　当时，昆明市房管局以每平方米359元的基本造价，向缺房的单位和无房户推出。这是昆明房地产历史上第一批商品房，卖给单位的按照359元的全价出售，对个人则根据购房者实际情况实行全价和补贴出售。有的单位为了鼓励个人购房，规定职工本人每平方米支付70元以上，不足部分由所在单位补贴。

　　“金康园”小康住宅名噪全国

　　1998年，由官房集团以超前意识率先在我省规划开发的“金康园”小区，作为一个完整的市场化运作的项目，了全省小康住宅建设的先河，均价3200元/平方米的房价也创下了当时的房价之最。项目吸引了第一批以改善住房为换房目的的置业者，全市场化运作，中央景观区的打造，加上小康住宅建设的开发理念让该项目一时名噪全国。

　　进入90年代，房子有了产权证，住房的产权私有化、商品化和社会化发展脉络越来越清晰。尤其通过99世博会，昆明不仅迎来跨越式发展，也吸引了全世界的目光。至此，产品的差异化开发标志着城市1.0向2.0时代完成了第二个漂亮的转身。在这样的市场背景下也酝酿出了一批优秀的地产项目，板块之争雏形初现：以翠湖俊园为代表的翠湖板块，以极佳的人文优势和外环境优势领秀昆明楼市；以阳光花园为代表的滇池路板块正式启动，作为滇池路上首个开发项目，阳光花园首次提出“让生活充满阳光”的居住概念……同一时期，各大开发商开始以期用各自的人文魅力和品质生活理念吸引客户，“品质地产”开始引领昆明慢生活。

　　置业

　　80年代住新房 90年代看配套 21世纪兴欧陆风

　　花明天的钱住今天的房

　　“有得住”才是最重要的，美不美，有谁会在意呢！

　　80年代，居住是一个沉重的话题，一家几代人居住在又挤又破的旧房子里，房子里没有厕所，上个厕所要跑到每个楼层的楼梯口，每栋楼一楼是蓄粪池，臭气熏天。

　　那个年代的人们，幻想着有一天能住进新房。

　　“不需要多美，只希望家里能够有厕所、厨房！”多么朴实但却真实的话语却道出了那个年代人的心声。

　　当时建的小区，基本是多层建筑，由于小区规模较大，规划布局、配套建设都比当时零星建设的单位宿舍要好得多。但是以现在的眼光来看，那时小区建筑造型比较呆板单调，每栋楼都长得差不多。

　　进入90年代，那时人们已经有了买房的基本意识，但受收入水平的限制，导致很多人有心无力。从这个时期开始，众多房地产开发商开始推出差异化地产项目。

　　在这样的市场背景下，小区里的配套也开始各有特色：网球场、妇女儿童活动中心、中小学、幼儿园等，房价在当时达到了1500元/平方米的均价。

　　在这样的趋势下，我们在售楼部里听到了如下对话——

　　“请问，你们的绿化率是多少？”

　　“有电梯吗，物管费是多少？”

　　“你们的项目容积率是多少？公摊多少？”……

　　2000年，昆明地产商结合得天独厚的气候等城市资源优势，开始大兴学术风，一系列学术派地产商作品纷纷面世。“建筑外立面追求欧陆风”、“架空层的设计是业主今后的泛会所”、“小跃层”、“小户型”也纷纷登陆楼市，给当时的云南地产绘出浓墨重彩的一笔。

　　就在那个年代，“中国老太太和外国老太太”的故事开始流传……花明天的钱住今天的房，在中国“住宅”真正成了撬动消费的杠杆。

　　城市

　　楼市供应和价格双双走高

　　地产与城市Neck and neck

　　1988年，房屋正式作为商品，大步阔阔地进入流通领域。房地产开发经营步入了一个迅猛增长的时期，房价也一路攀升。

　　开发企业不仅可以直面庞大的住房需求市场，而且可以自主定价而不受任何约束。至此，昆明的房地产行业有了自己的价值评估体系，二手房市场开始形成，或租或售，任君选择。

　　2002年4月28日，昆明连云宾馆，拍卖师一槌定音，将002号地块(约1万平米)以当时每亩104万元的“天价”“槌”给了云电阳光。这一槌被称为昆明国有土地使用权拍卖的第一槌，它拉开了昆明国有土地阳光交易的序幕。

　　之后，昆明楼市进入了又一个上升通道。一批地王相继诞生，地块开发呈现板块化趋势。昆明东、南二环路拆迁正式打响，这是昆明城建史上最大的市政基础设施建设工程。同年，因世纪城而崛起的昆洛路板块，再次出现了一个重磅炸弹——新亚洲体育城。成为当时南市区的新霸主。楼市供应和价格双双走高，博弈在快速推进。

　　进入城市2.0时代，房地产市场已形成许多各具特色的板块。

　　当城市进入2.0时代，真正的城市化运动至此拉开序幕！

　　从城市向北见证北市区崛起，从城市南扩催生呈贡新城与昆明主城的“双城”记、“三城”续；从主城区繁华市中心区域的流光溢彩，到东南板块的大盘林立；从北京路到滇池路，从南屏街到广福路，一个个楼盘如雨后春笋，一栋栋高楼鳞次栉比，从未间断地演绎着城市的拓展与繁荣。