2012昆明城中村改造延至2015年底完成 余量房可销售

2012年6月6日，昆明市人民政府发布了《昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》对昆明市城中村改造项目的完成日期、90平米以下小户型配比、城中村动拆条件、余量回迁房的处理等多方面做了规定。

昆明城中村改造完成日期延后

《意见》称，对于2012年5月1日前已发布拆迁通告、拆迁安置补偿协议签订率达50%以上，或在片区空地启动安置房建设但老村未启动拆迁的城中村改造项目（以下简称已实质拆迁的城中村改造项目），应在2012年12月31日前完成拆迁，并启动安置房及公建配套设施建设工作；2013年12月31日前完成土地出让交易，70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置；力争到2014年，全部完成动迁户的安置工作。未进入实质拆迁的城中村改造项目，市（区）级投融资平台公司应当按照土地一级开发整理的模式，提出相应的推进计划，力争在“十二五”末完成改造工作。

而在2011年昆明发布《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011—2013年）》提出到2013年底，全部城中村改造项目土地要完成整理和收储工作。

这就意味着昆明市城中村改造项目的完成日期将由原来的2013年底推迟到2015年（“十二五”）底，不同之处在于，《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011—2013年）》明确即到2013年底，全部382个城中村将全部拆除，并将土地整理至可上市交易。而《意见》只明确了力争在“十二五”末完成改造工作，但完成改造工作的衡量标准是什么？是完成土地的整理和收储工作，还是所有382个城中村安置房封顶断水？该意见并未明确。

 城中村改造项目可申请分期改造和分期供地

《意见》明确坚持原则性和灵活性相结合的原则，做好城中村改造项目修建性详细规划的编制和审批工作。

对于规划方案已通过市规委会审议的城中村改造项目，在地上总建筑规模不突破市规委会审议通过方案指标，且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，市规划局可根据实际情况按程序对规划方案进行优化调整；对于土地已出让的城中村改造项目，在申报方案总体技术经济指标不突破规划条件，且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，各分地块指标之间可以进行调整平衡；对于规划方案已批准并取得规划条件的城中村改造项目，市规划局可按照企业已取得国有土地使用权证的地块分期核发建设工程规划许可证。在已取得土地证的城中村改造项目中，若存在单地块净用地面积大于50亩或单地块地上建筑面积大于10万平方米的情况，市规划局可根据规划方案中的内部机动车路网，对单地块进行适当划分后分期核发建设工程规划许可证。

而项目确需分期改造和分期供地的，各区政府（管委会）应在充分考虑分期供地成本分摊等因素的基础上，按照适度分摊、相对均衡的原则，由社会投资人向各区政府（管委会）提交书面承诺，并交纳相应保证金后，可批准实施分期改造和分期供地。各区政府（管委会）应将未建设的回迁安置房、公建配套建设费用统筹考虑后，根据项目实际确定具体保证金数额。

这一规定，对开发商而言无疑是一大利好，一方面可以缓解了开发商的资金压力，另一方面也在一定程度上遏制了烂尾楼盘出现，使城中村改造项目操作更加规范。

90平米以下小户型配比不再是硬性规定

针对昆明新建住房结构比例，《意见》指出，城中村改造及其它开发项目的规划审批中不再将90平方米以下小户型住宅配建比例作为必须审查的内容。城中村改造项目不再另行配建其它保障性住房，但开发企业应当按质、按量、按时完成市政府下达的城市棚户区改造计划任务。

此前，昆明市一直执行的是2006年5月24日国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，即自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

据了解，昆明市因执行《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》而设置一套房子两个产权证的小区并不在少数，早年买了这些住房的人此刻也正在为无法卖房或换房而苦恼。《意见》的出台不仅放宽了90平方米以下小户型住宅配建比例，也在一定程度上杜绝了一套房子两个甚至多个产权证的现象。从根本上来说，《意见》的出台是一举两得，一方面开发商不必因为政策的问题再去想方设法将大面积户型的产权分割开来；另一方面，购房者也不会因为限购令的原因购买一套住房而被“二套”。

未达90%以上村民和70%以上居民同意不得启动拆迁

《意见》还对昆明市城中村改造项目征地拆迁、安置房建设等作出明确规定，规划方案未通过审批的城中村改造项目，不得启动拆迁工作；改造片区90%以上的村民和70%以上的居民不同意改造的，不得启动拆迁工作；70%的征地拆迁安置保证金未缴纳到指定监管账户的，不得启动拆迁工作；城中村在改造中，必须先建安置房，才能实施搬迁和拆迁。

对此，俊发地产CEO赵彬也在微博上发表了自己的看法，他认为相比以前的政策，此次的《意见》变化在明确了几个数字，本来这应该是好事，但由于明确的仅是禁止类数字而非允许类数字，所以对城中村改造的推动作用不大，有可能还会减缓改造步伐。

不过从某种程度来看，该政策提高了房企产企业进入城中村改造项目的门槛，也就是说那些资金和实力不够雄厚的房企可能无法参与其中，开发商自主活动空间逐渐变小，昆明城中村改造模式逐渐走向规范化、标准化，这对开发商来说既是挑战也是机遇。

同时《意见》还提出，按照统筹安排、积极推进、确保群众合法权益的原则，妥善处理好城中村改造工作与维护社会稳定的关系，实行“成熟一个、启动一个、改造一个、成功一个”的动态管理。这意味着曾经见惯不怪的城中村暴力拆迁、抗拆迁的事件，得到了相应的重视。

城中村改造项目综合土地成本降低供地程序得到简化

《意见》指出，对2009年12月31日前已通过规划审批的城中村改造项目，继续执行原流程和规定；对2009年12月31日后通过规划审批已实质启动拆迁的城中村改造项目，为加快土地供应和回迁安置房建设，在土地成本审核认定和交易组价上可按照区组价、区审计、市备案原则办理，由各区政府（管委会）委托交易，交易方式原则上采用挂牌方式，收入分配按照《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》确定的原则执行。

城中村改造土地出让底价的组成主要包括：土地一级开发成本（含直接成本和间接成本，包括土地征收费用、地上建构筑物拆迁补偿费用、基础设施及公建配套建设费用、地铁建设基金等），国家、省规定需提取的各项基金等。城中村改造项目建设的回迁安置房用地出让，按照《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》和《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》的相关规定，不再计提土地出让平均纯收益、农业土地开发资金、土地收益基金、廉租住房保障基金、失地农民养老保障风险准备金以及国家、省、市规定在土地出让金中计提的其他各项基金。

俊发地产CEO赵彬在其微博上对此进行了解读，他认为，昆明的城中村改造政策统一执行106标准（即09年12月31日之前，规划方案经规委审批通过的城中村改造项目有106个，这些项目所采用的成本审计、交易程序等标准与之后的项目有很大区别，简称106标准，此后的项目都采用新标准），恢复至08年的水平，这对于已经完成拆迁工作但未供应土地的项目是一个好的推动，因为按照老的标准不但可以降低综合土地成本，还会简化供地程序。可以预见，下半年会有大量的城中村土地供应市场，将出现土地交易的新高潮。这对平抑昆明房价也有一定作用。

余量回迁房可转为商品房进行销售

余量回迁房一直是开发商城中村改造的难题之一，因为商品房需要取得预售证才能销售，回迁房不能取得预售证，故回迁房一般都会定额配建。而对于余量回迁房，一般情况下都是暗箱操作。

此次出台的《意见》规定：“各区政府（管委会）应严格执行拆迁安置补偿方案，并对改造项目的回迁安置房的套数、面积进行认真核对，在具体实施过程中，因动迁户补偿方式发生改变，导致回迁安置房套数、面积有余量的，可按如下方式处理：一是余量回迁安置房应当优先用于安置附近片区的被拆迁户，并享受购买商品房安置动迁户的政策。二是可由社会投资人拥有产权，各区政府（管委会）将其纳入保障性住房体系，10年后准许社会投资人出售。三是余量回迁安置房建安成本未计入土地组价的，可由社会投资人提出申请，转为商品房进行销售，但不得享受城中村改造回迁安置房相关优惠政策，并足额缴纳相关费用”。

可以说《意见》的出台，不仅让那些开发商曾经棘手不已的余量回迁房多了几种处理方式，也给可依条件转为商品房的余量回迁房穿上了一件合法的外衣，这在以前是没有出现过的。

网友@钟东1983在微博上说，以后还是要买有品质保障的房子！比如万科、俊发、银海的！你们不可能把自己的房子卖给其他开发商当安置房撒！品质社区才能有保障哦！

对于安置房的建设模式，《意见》中也明确各区政府、三个开发（度假）区管委会在改造中，应采取“先安置、后搬迁、再拆迁”、“先建回迁房、后建商品房”的模式进行。独立成宗地的城中村改造项目，在符合城乡规划基本原则的前提下，根据宗地内回迁安置房占地面积、建筑面积、建筑体量等实际情况，优先启动回迁安置房建设，相关部门应根据项目实际情况，优先办理相关行政审批手续。同时，鼓励购买商品房安置动迁户。

项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的市政道路、公共绿地、中小学校（含高中）、社区医院、警务室、社区管理用房、生鲜超市、环卫设施等公建配套设施，应符合国家规定的要求，并相对集中进行建设，具体建设标准和移交方式由各区政府（管委会）在协议中明确。市属行政审批部门应优先办理相关行政审批手续。公建配套设施建成后，应严格按照批准的用途使用，不得改变原有用途，不得挪作他用。